信貸政策成樓市走向關(guān)鍵因素

北京近日再次出臺“認房又認貸”的調(diào)控政策。這是2010年7月以來，北京市第三次搬出這把房價“砍刀”。從此前該政策在多地實施的情況看，短期內(nèi)對房價殺傷力顯著，但政策放松后，房價很快就“報復性反彈”。

中國證券報記者從知情人士處獲悉，北京樓市“3·17”新政頒布后，若房價繼續(xù)單邊上揚，更為嚴苛的調(diào)控政策可能出臺，包括繼續(xù)提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房價的不法中介機構(gòu)等，維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。3月26日晚，北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業(yè)、辦公類項目加強監(jiān)管，對個人購買商辦類項目進行限制。

抑制樓市過熱

2010年6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，就商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了規(guī)范。按照通知要求，在二套房的認定上，實行以家庭為單位，以“認房”為主，同時輔之“認貸”。這是“認房又認貸”政策首出江湖，當時被稱為“最嚴厲”的二套房標準認定政策。

在二套房的認定上，2007年曾出臺過相應(yīng)的標準，但2007年實行“認貸不認房”的原則。在這種情況下，炒房者對每套住房可以通過全款支付之后，然后用房產(chǎn)做抵押，再去銀行以其他名義貸款炒房。

此后的7月12日和7月15日，上海和北京分別出臺“認房認貸”的具體執(zhí)行細則。銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。

此次調(diào)控的初衷在于抑制當時的樓市過熱。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2007年，北京純商品住宅均價首次破萬。2008年央行連續(xù)五次降息，2009年又開始鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資，至2010年開始限購時，北京房價的均價已逼近2萬元/平方米。

此后半年內(nèi)，多地市緊跟北京和上海的腳步，出臺類似調(diào)控政策，房價上漲被踩上了剎車。2011年11月，北京大興順馳領(lǐng)海樓盤開盤價從1.8萬元/平方米下調(diào)到1.4萬元/平方米；上海萬科清林徑樓盤的開盤價下調(diào)15%；南京天正濱江花園開盤價從2萬元/平方米調(diào)至1.59萬元/平方米；北京京貿(mào)國際城開盤價從1.98萬元/平方米下調(diào)到1.4萬元/平方米。

根據(jù)央行發(fā)布的個人房貸總量統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年全國個人購房貸款余額為7.14萬億元，同比下滑31%；2012年全國個人購房貸款余額8.1萬億元，同比增長0.24%。由數(shù)據(jù)可見，信貸政策從緊，對房價的短期抑制效果明顯。

信貸政策作用顯著

在經(jīng)歷了樓市大幅調(diào)整的2011年之后，2012年6月8日，央行下調(diào)基準利率，同日發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法》， 將商業(yè)銀行二套房貸風險權(quán)重下調(diào)。2012年7月6日央行再次下調(diào)基準利率。2012年下半年，房價在前期下跌基礎(chǔ)上出現(xiàn)一些上漲。

2013年1月，部分銀行將二套房認定標準微調(diào)，“認房認貸”放寬為“認房可不認貸”。2013年4月，多地重申“認房認貸”政策。不過，根據(jù)央行發(fā)布的個人房貸總量統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在經(jīng)過2011年和2012的壓制后，2013年房貸規(guī)模大幅增長。業(yè)內(nèi)人士表示，在實際執(zhí)行中可能放松了“認房又認貸”政策。

央行數(shù)據(jù)顯示，2013年全國個人購房貸款余額為9.8萬億元，同比上漲77%。與此對應(yīng)的是，2013年全國多地房價明顯上漲。易觀數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，當年北京二手房成交量同比上漲37.15%，掛牌均價約3.2萬元/平方米。

2014年上半年，多地再次強調(diào)“認房又認貸”政策，央行收緊房貸政策。2014年9月，房價明顯下跌。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，當年北京房價跌幅達到12.8%。2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會發(fā)文，將“認房又認貸”政策改為“認房不認貸”。2015年，深圳樓市率先大漲，上海隨后異動。到了2016年，南京、廈門、寧波、鄭州等20多個城市樓市紛紛上漲。2016年的10月和11月，深圳和上海分別再次強調(diào)“認房又認貸”。然而，深圳和上海樓市依然出現(xiàn)10%左右的漲幅。

格隆匯資深研究員認為，實質(zhì)上起殺傷作用的是信貸。央行數(shù)據(jù)顯示，2015年全國個人購房貸款余額為14.18萬億元，同比上漲55%；2016年全國個人購房貸款余額為19.83萬億元，同比上漲112%。與此對應(yīng)的是，北京的房價突破6萬元/平方米。

“房價增速主要取決于央行對房貸的態(tài)度。歷史數(shù)據(jù)表明，2010年央行收緊房貸后，2011年北京和上海的房價出現(xiàn)30%左右的跌幅；2013年房貸政策松動，北京和上海的房價出現(xiàn)約40%左右的漲幅；2014年再度收緊，北京房價跌幅12%；2014年底放松，房價在一年之后出現(xiàn)暴漲。”該研究員表示。

樓市調(diào)控仍有后手

中國證券報記者從知情人士處獲悉，北京樓市“3·17”新政頒布后，3個月內(nèi)若房價仍舊單邊上揚，政府可能考慮出臺更為嚴苛的政策，抑制樓市非理性上漲，維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。調(diào)控措施包括繼續(xù)提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房價的不法中介機構(gòu)等。

3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》。根據(jù)公告，開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應(yīng)當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用；再次出售時，應(yīng)當出售給企事業(yè)單位、社會組織。

公告強調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人。個人購買應(yīng)當符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。同時，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，北京房價已連續(xù)17個月環(huán)比上漲。自2015年10月份以來，北京平均房價由37221元/平方米，上漲至60738元/平方米（2017年2月），漲幅高達63.18%。北京樂居近日的調(diào)查顯示，76%被調(diào)查者認為北京房價過高，勉強接受的僅占17%。

中國證券報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認為，“3·17”新政對各類購房人群影響不一。“北京購房人群可以分為三類人，包括首次購房人群、換房人群、購買二套房人群。”“愛房者”創(chuàng)始人劉常青稱，對于第一次購房的人群而言，沒有太大影響，首付比例還是35%，利率也沒有變化。唯一的變化就是貸款年限由最長30年變?yōu)樽铋L25年（不含25年）。

對于購買二套房的人而言，新政的影響并不大。新政實施前，普通住宅的首付比例是50%，非普通住宅是70%；新政實施后，普通住宅提高到了60%，非普通住宅提高到80%。“10個百分點對大部分準備購買二套房的人群而言沒有太大影響。”劉常青表示。

對于換房人群，“認房又認貸”的影響較大，特別是已經(jīng)把房子賣了，還沒來得及購買新房的人。“對于已經(jīng)簽約，付了定金，但還沒申請貸款的購房者影響更為突出。”鏈家地產(chǎn)北京區(qū)一位負責人稱。（來源：中國證券報-中證網(wǎng) 本報記者 戴小河）

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