今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性讓人印象深刻。近一個(gè)多月以來(lái)，一些城市微調(diào)人才購(gòu)房政策，有的地方樓市重新升溫，有人認(rèn)為這是房地產(chǎn)調(diào)控放松的序曲。多位業(yè)內(nèi)人士表示，本輪房地產(chǎn)周期需求并未大幅下滑，從根本上支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)，但調(diào)控定力也強(qiáng)，從“房住不炒”到“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，房地產(chǎn)調(diào)控仍是穩(wěn)字當(dāng)頭。

年底銷量回升

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控次數(shù)刷新最近一年紀(jì)錄，高達(dá)72次，去年同期只有20次。

在調(diào)控刷新紀(jì)錄的背后是11月部分城市樓市回暖。交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，資金受限倒逼更多房企選擇以價(jià)換量，加快資金周轉(zhuǎn)速度，年末更是積極推盤促銷的業(yè)績(jī)沖刺階段，疊加基數(shù)走低的直接作用，銷售面積和銷售額增速短期回升。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，11月成交數(shù)據(jù)有好轉(zhuǎn)跡象也在于近期個(gè)別城市為吸引人才等微調(diào)政策，使市場(chǎng)預(yù)期有了一定好轉(zhuǎn)。

市場(chǎng)成交或穩(wěn)中趨降

西南證券首席宏觀分析師楊業(yè)偉表示，房地產(chǎn)能夠保持韌性，最根本原因是需求未出現(xiàn)大幅萎縮。如果房地產(chǎn)需求明顯減少，庫(kù)存會(huì)被動(dòng)高企，導(dǎo)致房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況惡化，最終拖累房地產(chǎn)投資，這是之前每輪房地產(chǎn)調(diào)控周期中都發(fā)生過(guò)的情況。

“2020年房地產(chǎn)或繼續(xù)處于漫長(zhǎng)而緩慢的補(bǔ)庫(kù)存階段。”楊業(yè)偉認(rèn)為，考慮到經(jīng)濟(jì)增速放緩壓力，金融條件不會(huì)明顯收緊，房貸利率平穩(wěn)，房地產(chǎn)銷售額將延續(xù)3%至5%的增速，補(bǔ)庫(kù)存階段銷售平穩(wěn)對(duì)房地產(chǎn)投資增速形成支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)強(qiáng)韌，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供韌性。

夏丹認(rèn)為，從更長(zhǎng)期看，市場(chǎng)成交可能后勁不足。一是以供促需和以價(jià)換量力度可能在明年初減弱，若“五限”政策持續(xù)高壓，銷量有再度收縮的可能。二是今年土地購(gòu)置持續(xù)減少，可能減量明年推盤的“糧草”，銷售改善的持續(xù)性存憂。

房地產(chǎn)調(diào)控難放松

夏丹表示，房地產(chǎn)調(diào)控將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)延續(xù)。若政策過(guò)緊致使市場(chǎng)過(guò)冷，調(diào)控政策可能局部反向糾偏，較可能出現(xiàn)在行政和信貸政策方面。各地因城施策，以落戶便利和購(gòu)房?jī)?yōu)惠作為“人才引進(jìn)”的配套政策；減少對(duì)剛需和置換、改善需求的誤傷，對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策重新考量等。此外，房地產(chǎn)金融政策或依然較緊。

李宇嘉認(rèn)為，未來(lái)政策或略有松動(dòng)。從穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的角度看，政策應(yīng)提前介入，防止市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下滑?！爱?dāng)然，這并不是刺激，而是進(jìn)行托底，可以對(duì)于重要的宏觀經(jīng)濟(jì)變量的走勢(shì)產(chǎn)生穩(wěn)定的效果。”

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組長(zhǎng)鄒琳華認(rèn)為，目前政策局部微調(diào)的城市逐漸增多，但不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)。

相關(guān)新聞：報(bào)告稱明年年初成交量可能進(jìn)一步下降

易居房地產(chǎn)研究院12月4日發(fā)布《2019年11月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，11月，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長(zhǎng)3%，同比下降8%。

報(bào)告顯示，40城中，4個(gè)一線城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)29%；18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比下降7%；18個(gè)三四線城市成交面積環(huán)比下降13%，同比下降19%。2019年1-11月，40城成交面積累計(jì)同比微增1%。其中一線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)25%，二線城市累計(jì)同比小增3%；三四線城市累計(jì)同比下降8%。

易居研究院研究員沈昕表示，臨近年末，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績(jī)，會(huì)加大推盤力度，打折促銷的現(xiàn)象也會(huì)增多。但是在中央“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的明確表態(tài)下，樓市預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，雖然年末房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長(zhǎng)，明年年初成交量可能進(jìn)一步下降。

分城市類別看，報(bào)告顯示，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，已經(jīng)企穩(wěn)反彈，但難以持續(xù)增長(zhǎng)；東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。(來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)）

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