近期，“金融16條”“保交樓”貸款支持計(jì)劃等政策措施接連出臺(tái)，已形成“組合拳”，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企融資恢復(fù)。隨著政策加速落地，將有助于穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。

支持措施密集出臺(tái)

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(“金融16條”)。同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，去年下半年以來，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)市場產(chǎn)生了外溢效應(yīng)。受疫情影響，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些調(diào)整。央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融16條”，全面調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長、維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益的重要舉措，具有積極意義。

“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局穩(wěn)定、事關(guān)民生福祉、事關(guān)人民群眾切身利益?！敝袊]政儲(chǔ)蓄銀行研究員婁飛鵬認(rèn)為，房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，其平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)系著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局穩(wěn)定和民生福祉，部分房企陷入流動(dòng)性困境，需要為其提供流動(dòng)性支持助其紓困。此外，確保房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)可控，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，也需穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

“金融16條”延長房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期；明確通過人民銀行“三支箭”措施、政策性銀行專項(xiàng)借款等措施，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性支持，對(duì)“保交樓”項(xiàng)目予以專項(xiàng)支持；還提出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，支持調(diào)整個(gè)人住房貸款政策等措施。董希淼認(rèn)為，這些措施堅(jiān)持問題導(dǎo)向，針對(duì)性較強(qiáng)，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)融資，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

商業(yè)銀行積極行動(dòng)

目前，商業(yè)銀行正加速推動(dòng)“金融16條”等一系列措施落地見效。

銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人近日介紹，“金融16條”印發(fā)后，各項(xiàng)工作正在加快推進(jìn)，一些工作已經(jīng)取得階段性進(jìn)展。今年前10個(gè)月，銀行業(yè)累計(jì)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款2.64萬億元，累計(jì)發(fā)放按揭貸款4.84萬億元，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提供了有力的金融支持。

此前，金融管理部門出臺(tái)2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款，支持國家開發(fā)銀行和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策和要求，在配合地方政府壓實(shí)各方責(zé)任的安排下，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、專款專用，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”。銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，截至目前，“保交樓”專項(xiàng)借款工作已取得階段性進(jìn)展，專項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目，資金投入帶動(dòng)形成一批實(shí)物工作量，有效促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)交付。

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)近期召開的全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)明確，在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，將推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。

婁飛鵬認(rèn)為，新增2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，有助于推動(dòng)商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供更多配套融資支持，有助于完善“保交樓”政策框架，在發(fā)揮大型商業(yè)銀行“頭雁”作用的同時(shí)，利用多方金融機(jī)構(gòu)優(yōu)勢推動(dòng)“保交樓”更好更快落到實(shí)處。

近日，多家銀行與房企簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。董希淼表示，大型銀行積極與房地產(chǎn)公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，給予較大金額的意向性授信，是穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)、落實(shí)“金融16條”的具體舉措。通過加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性。更重要的是，大型銀行通過與房地產(chǎn)公司加強(qiáng)合作，傳遞出支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的明確信號(hào)，有助于進(jìn)一步穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

加快政策落地見效

“總體來看，目前的政策措施全面系統(tǒng)，力度較大?！眾滹w鵬表示，在具體落實(shí)中，金融機(jī)構(gòu)一方面要主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，積極發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，另一方面也要有效管理風(fēng)險(xiǎn)。在政策具體實(shí)施中，還要有效管理資金流向，因城施策提高針對(duì)性。

值得注意的是，“金融16條”仍然堅(jiān)持“房住不炒”定位，并強(qiáng)調(diào)加大住房租賃金融支持力度。董希淼認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)持“租購并舉”原則，探索住房租賃金融的產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，大力支持發(fā)展長期租賃市場，促進(jìn)保障性住房建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)新的發(fā)展模式形成。

從需求側(cè)來看，10月金融數(shù)據(jù)反映出住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，居民住房消費(fèi)需求仍然較為疲弱。董希淼建議，各地應(yīng)加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快下調(diào)首付比例，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，進(jìn)一步降低貸款利率。同時(shí)，目前住房信貸政策調(diào)整，主要集中在支持剛性住房需求。下一步，在如何更好支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間，二套住房貸款利率下限也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。限購政策方面，也可以適當(dāng)調(diào)整。

“在降準(zhǔn)已經(jīng)落地之后，下一步可以考慮降低政策利率，引導(dǎo)LPR下降?！倍ｍ嫡J(rèn)為，當(dāng)前存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需引起重視，應(yīng)加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)。

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