“第三支箭”射出已近一個月，在A股和港股市場中，涉房企業(yè)頻發(fā)再融資計劃。

據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，自11月28日證監(jiān)會恢復上市房企和涉房上市公司再融資以來，截至12月25日，已有32家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，其中8家H股房企配股融資，24家A股涉房企業(yè)發(fā)布非公開發(fā)行股票融資公告。

值得注意的是，與信貸“第一支箭”和債券“第二支箭”支持穩(wěn)健型房企融資不同，“第三支箭”股權(quán)融資利好全行業(yè)，出險房企亦可募資用于“保交樓”。從上述32份再融資計劃來看，既有萬科、招商蛇口等頭部房企，也有華發(fā)股份、陸家嘴等地方房企，還有以華夏幸福為代表的出險房企。

“此次監(jiān)管層放開股權(quán)融資，多類型房企及上下游相關企業(yè)均有望受益?！倍辔环治鰩熂胺科笙嚓P人士皆向《證券日報》記者表達了相似看法，這一方面有利于降低行業(yè)整體負債水平及融資成本，改善現(xiàn)金流；另一方面，出險房企可借此進一步實現(xiàn)“保交樓”及債務重組目標，未出險房企可緩解償債壓力，優(yōu)質(zhì)房企則有收購擴表機會。

展望后市，多位業(yè)內(nèi)人士認為，預計會有更多房企借這一窗口期進行業(yè)務重組、資產(chǎn)換倉，加快行業(yè)風險出清。此外，隨著銷售企穩(wěn)，有望為企業(yè)帶來第二次成長機遇，行業(yè)集中度將進一步提升，形成新的競爭格局。

已有32家涉房上市企業(yè)

籌劃再融資

今年以來，政策不斷發(fā)力穩(wěn)地產(chǎn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，年內(nèi)各地已發(fā)布約595次優(yōu)化新政。以11月份為分水嶺，“金融16條”后“三箭齊發(fā)”，其中，“第三支箭”進一步拓寬房企融資渠道。

11月28日，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策等。

僅僅過了一天，11月29日，福星股份率先發(fā)布公告稱，擬向不超過35名投資者非公開發(fā)行股票。此后，多家房企陸續(xù)跟進宣布啟動再融資。從11月28日至12月25日，不到一個月時間，A股和港股市場中已有32家涉房上市企業(yè)積極籌劃再融資事項。

綜合來看，“定增+配股”是本輪上市房企再融資的主流模式，具體募資用途“因企而異”。其中，福星股份、大名城等多家中小房企募集資金用途主要是“保交樓、保民生”相關房地產(chǎn)項目開發(fā)、補充流動資金、償還債務；招商蛇口、格力地產(chǎn)及陸家嘴等3家上市房企募集資金主要用于資產(chǎn)重組及收并購；華夏幸福等多家出險房企則主要用于“保交樓”等。

從發(fā)行對象來看，主要面向證券投資基金管理公司、證券公司、自然人或其他合法投資組織等不超過35名特定投資人，亦有小部分涉房企業(yè)僅面向控股股東發(fā)行股份。

對此，萬科大股東深圳市地鐵集團有限公司董事、總經(jīng)理黃力平曾表示：“我們認為在當前這個時點開展股權(quán)融資，有利于萬科抓住面向未來的發(fā)展機遇，帶來更好的發(fā)展。所以深圳地鐵支持萬科把握當前政策窗口期，以實際行動支持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展，提振整個市場的信心。”

意向發(fā)行對象去哪里找？

機構(gòu)投資者是主力

在業(yè)界看來，能否找到適合自身的投資者，是關乎房企募資方案成功與否的關鍵之鑰。那么，在當下房地產(chǎn)市場仍較為低迷的狀態(tài)下，意向發(fā)行對象去哪里找？

多家房企在接受《證券日報》記者采訪時表示，“目前已有投資者名單，但暫不方便對外公布?！逼渲?，某頭部房企內(nèi)部人士向記者表示，已獲得長線基金積極認購；另有出險房企相關人士透露，目前主要投資人為機構(gòu)投資者，配售峰值約三倍；此外，福星股份近日召開股東大會，順利通過發(fā)行預案，公司相關負責人向《證券日報》記者表示，批文還未上報，討論意向投資者還為時尚早。

“一般來說，基金公司是主力，也會有公司高管及部分個人投資者，同時不排除有國資入股的可能。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪對《證券日報》記者表示，優(yōu)質(zhì)頭部房企、中小房企及出險房企間會存在一定的差異。

“優(yōu)質(zhì)頭部房企具備未來營收穩(wěn)健、抗風險能力更強等優(yōu)勢，意向投資人數(shù)量會較中小房企及出險房企更多。同時，在投資人結(jié)構(gòu)方面，優(yōu)質(zhì)頭部房企的意向投資人類別相對多樣化，中小房企以及出險房企的投資人多傾向于公司高管、公司原投資者或國資入股，在企業(yè)風險尚未出清的背景下，較難出現(xiàn)較多新鮮面孔的個人投資者?！标P榮雪表示。

匯生國際資本總裁黃立沖向《證券日報》記者表示，目前地產(chǎn)商都在積極尋找潛在投資人，政策暖風頻吹之下，房企融資規(guī)模有望高于此前預期。對機構(gòu)投資者而言，年底有沖業(yè)績壓力，加上地產(chǎn)股當下總體估值偏低，是出資參與房企配股的一個好時點。但出險房企再融資相對較難，少量出險房企能夠完成配股融資，離不開大股東的支持。

“當前政策環(huán)境足夠?qū)捤?，房企再融資面臨的考驗主要來自于投資人對企業(yè)及融資用途是否認可，預計意向投資人一般是大股東及實控人、關聯(lián)方、高凈值人士以及投資機構(gòu)等?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，不過，從流程上看，經(jīng)過董事會、股東大會審批，監(jiān)管機構(gòu)批準后，公司才能與承銷商確定具體價格、時間等事項，然后實施配股融資，一般需要1個月至2個月的時間，這期間仍存在不確定性。

部分出險房企

有望迎來并購“破冰”

再融資方案是否成功，募資規(guī)模將有多大，參與房企最終有多少，仍有待持續(xù)觀察。

目前來看，“千億元房企”數(shù)量已大幅縮水，前11個月已經(jīng)跌至不足20家。出險房企暫停投資，未出險但有短期現(xiàn)金流壓力的房企忙于融資償債，當下在投資端發(fā)力的是穩(wěn)健型房企。鑒于此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，考慮到本輪“第三支箭”落地的廣度和深度，尤其是時隔12年重啟房企借殼上市，會導致投資人更加關注企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負債表的再融資主線，預計房企座次表將重新鋪排。

12月21日，證監(jiān)會發(fā)文提及，允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關行業(yè)上市公司實施涉房重組等。

“很多資金實力雄厚的房企存在兼并其他小型企業(yè)或出險企業(yè)的可能。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，股權(quán)融資放開后，預計在較短時間內(nèi)會出現(xiàn)較多兼并重組機會，后續(xù)或?qū)⒂瓉戆ń铓ど鲜性趦?nèi)的并購重組小高潮。

“對于擁有土儲資源的非上市企業(yè)，可以借機將地產(chǎn)資產(chǎn)分拆借殼上市，有利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過資本市場的認證開辟股權(quán)融資這一新的融資渠道。對被重組企業(yè)而言，一方面獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，另一方面借助優(yōu)質(zhì)房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產(chǎn)的作用?！眲⑺硎荆瑫r，對雙方來說，均可借機擴大資產(chǎn)、提升權(quán)益規(guī)模，進而實現(xiàn)資產(chǎn)負債表的優(yōu)化。

華泰證券在研報中表示，當前房地產(chǎn)市場中不少央企國企存在“大集團小公司”的情況，過去，集團的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)因重組通道的關閉無法注入，而上市公司由于規(guī)模較小，一方面在市場中很難與頭部房企競爭，另一方面也很難用現(xiàn)金一次性收購集團資產(chǎn)，導致規(guī)模遲遲無法提升，市場排名落后。此次并購重組的放開給了這類房企解決這個問題的機會，一是可以解決同業(yè)競爭問題，二是可以做大做強上市平臺。此外，目前部分央企國企擁有資源優(yōu)勢，但在運營開發(fā)層面較頭部房企仍有差距，借助重組可以啟動配套融資，引入有能力有意愿的頭部房企，這也是一個可以期待的方向。

對此，嚴躍進表示，監(jiān)管層重申房企借殼上市，力度超出市場預期，有望穩(wěn)定需求端復蘇，加速行業(yè)大規(guī)模項目并購重組落地，部分出險房企有望迎來并購“破冰”，加快行業(yè)風險出清步伐。同時，穩(wěn)健型房企有望借此窗口期吸納優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市平臺，擴表發(fā)展，加快推動行業(yè)形成新的競爭格局。

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