近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者從接近銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“交易商協(xié)會(huì)”）人士處獲悉，2022年全年，銀行間債券市場(chǎng)共發(fā)行民營(yíng)房企債券487.2億元，同比增長(zhǎng)24.4%；支持民營(yíng)房企注冊(cè)1415億元，同比增長(zhǎng)249.7%。

接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的專家表示，自“第二支箭”擴(kuò)容明確支持房企債券融資后，銀行間市場(chǎng)在推動(dòng)修復(fù)房企債券融資渠道、有效幫助優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企緩解流動(dòng)性壓力、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期方面發(fā)揮了積極作用。后續(xù)在一系列政策支持下，民營(yíng)房企融資困難的問(wèn)題將有所緩解。

發(fā)債成民營(yíng)房企融資

常態(tài)化方式

房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)于金融穩(wěn)定具有重要影響。遠(yuǎn)東資信評(píng)估有限公司研究員申學(xué)峰表示，受房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降及信用風(fēng)險(xiǎn)事件等影響，2021年8月份以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)債券凈融資額持續(xù)為負(fù)，債券存量規(guī)模持續(xù)萎縮。部分民營(yíng)房企由于債券融資渠道受阻，存量債到期而無(wú)法及時(shí)完成置換，導(dǎo)致資金鏈緊張、面臨較大債券違約風(fēng)險(xiǎn)。

2022年以來(lái)，房企融資利好政策密集發(fā)布。2023年金融監(jiān)管層面的首次信貸工作會(huì)議也針對(duì)房企融資作出重要部署，1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，會(huì)議強(qiáng)調(diào)用好“第二支箭”，意味著發(fā)債融資將成為民營(yíng)房企融資的一種常態(tài)化方式，可以在一定程度上緩解民營(yíng)房企信用收縮問(wèn)題，改善融資氛圍，同時(shí)也有利于激勵(lì)民營(yíng)房企積極申請(qǐng)?jiān)鲂虐l(fā)債融資。

值得一提的是，2022年“第二支箭”擴(kuò)容，將中債信用增進(jìn)公司擔(dān)保民營(yíng)房企發(fā)債納入支持工具統(tǒng)籌推進(jìn)。東方金誠(chéng)研究發(fā)展部高級(jí)分析師馮琳對(duì)記者表示，“這在進(jìn)一步明確支持民營(yíng)房企債券融資的同時(shí)，有助于引導(dǎo)中債信用增進(jìn)公司配合政策導(dǎo)向，向更多符合條件的民營(yíng)房企提供更大規(guī)模的增信支持，從而修復(fù)投資者對(duì)民企地產(chǎn)債的信心，緩解民營(yíng)房企債券融資過(guò)度收縮的問(wèn)題。”

記者了解到，在“第二支箭”框架下，中債信用增進(jìn)公司為12家民營(yíng)房企205億元債券的發(fā)行提供了增信支持。與此同時(shí)，4家優(yōu)質(zhì)房企完成了780億元的儲(chǔ)架式項(xiàng)目注冊(cè)。

此外，2022年11月份以來(lái)，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)逐步化解。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年12月份至今，僅3家房企首次出險(xiǎn)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在“第二支箭”框架下，已有多家房企增信發(fā)債成功，增強(qiáng)了企業(yè)現(xiàn)金流，助力企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表保持穩(wěn)健。

明明表示，中債信用增進(jìn)公司向民營(yíng)房企發(fā)債提供擔(dān)保增信，可在房地產(chǎn)行業(yè)存在信用風(fēng)險(xiǎn)的情況下，一定程度上滿足民營(yíng)房企的增信需求；同時(shí)，能夠有效提升發(fā)行債券的信用級(jí)別，一定程度上改善民營(yíng)房企債券的兌付前景；此外，可以在一定程度上降低民營(yíng)房企債券融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)債券融資的恢復(fù)。

“當(dāng)前政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)供給端的支持進(jìn)一步加碼，預(yù)計(jì)2023年房企融資環(huán)境會(huì)延續(xù)改善勢(shì)頭，特別是銀行貸款和債券融資規(guī)模都有望繼續(xù)回升。”馮琳表示。

專家建議抓住窗口期

改善資產(chǎn)負(fù)債表

在多項(xiàng)政策的支持下，民營(yíng)房企流動(dòng)性將有所改善。不過(guò)，需要注意的是，當(dāng)前仍有部分民營(yíng)房企在融資方面面臨一定困難。

“當(dāng)前融資環(huán)境寬松，但行業(yè)仍處于下行周期，投資人不會(huì)貿(mào)然轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)較高的投資對(duì)象，因此資金仍主要流向整體表現(xiàn)良好、有‘回血’能力的房企?！眲⑺硎尽?/span>

申學(xué)峰對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前中債信用增進(jìn)公司服務(wù)范圍還比較有限，已獲增信并完成發(fā)債的民營(yíng)房企局限于尚未陷入嚴(yán)重債務(wù)困境的幾家低風(fēng)險(xiǎn)主體，很多急需資金支持的出險(xiǎn)房企仍無(wú)法獲得支持，需要“第三支箭”股權(quán)融資提供補(bǔ)充支持。

明明認(rèn)為，隨著政策不斷完善，后期民營(yíng)房企融資困難的問(wèn)題將有所改善，融資將不斷回暖，發(fā)債難度和發(fā)債成本將有所下降。

在劉水看來(lái)，民營(yíng)房企要抓住當(dāng)前改善資產(chǎn)負(fù)債表窗口期，根據(jù)自身情況積極對(duì)接資金供給方，既要優(yōu)化債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，也要及時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性，更要借助融資力量拉動(dòng)銷(xiāo)售端，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)端流動(dòng)性回暖，從根本上解決流動(dòng)性問(wèn)題。

“就目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)鏈條仍需進(jìn)一步暢通，房企內(nèi)部信用分化持續(xù)，關(guān)鍵梗阻在于商品房銷(xiāo)售仍未出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖跡象?！瘪T琳表示，展望未來(lái)，政策面的另一個(gè)發(fā)力點(diǎn)將是引導(dǎo)樓市盡快企穩(wěn)回暖，這是改善房企信用基本面、有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)的根本。下一步政策“工具箱”在放寬購(gòu)房條件、降低首付比例、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。

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