深圳官宣加入商品房“收儲”陣營。

8月7日，“深安居”微信公眾號發(fā)布《關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告》。通告顯示，深圳市安居集團(tuán)有限公司所屬企業(yè)擬開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目，征集期限至2024年10月31日。

多個(gè)城市明確表態(tài)

地方政府組織當(dāng)?shù)貒笫召徱呀ǔ纱媪可唐贩坑米鞅Ｕ闲宰》?，這一做法被業(yè)內(nèi)稱為“收儲”。5月17日召開的全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。

會議召開后，多個(gè)城市明確表態(tài)，將以國企收購的形式，收購一部分商品房用作保障性住房。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至7月30日，已有超60個(gè)城市出臺了地方政府或國企收購存量住宅、用作保障房的政策，并對收購房源的面積段、收購價(jià)格等作出規(guī)定。

一線城市打響“收儲”第一槍的是廣州。5月30日，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)發(fā)布《關(guān)于廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報(bào)名的公告》，購買市場化商品房作為安置房源。不過，目前該公告已從官網(wǎng)撤下。

廣東省內(nèi)，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局6月17日印發(fā)《關(guān)于征集商品房用作保障性住房的公告》，收購房源需滿足六大條件：資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰；已取得竣工驗(yàn)收備案證明；面積在120平方米以下；房源權(quán)屬清晰可交易；房源所屬項(xiàng)目周邊交通便利、配套設(shè)施完善，滿足一定車位配比；優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。

佛山市則要求，用于配售型保障性住房的，單套建筑面積在50平方米以上、不超過120平方米，以100平方米以下戶型為主；用于保障性租賃住房的，以單套建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉撰文表示，深圳房價(jià)收入比達(dá)到30倍左右，大規(guī)模籌建保障房，尤其是低價(jià)保障房，有助于讓年輕人支付能力跟得上；政府方面，既解決了保障房的籌集任務(wù)，也能去化商品房庫存、活躍市場，同時(shí)可借助大規(guī)模保障房來穩(wěn)定行業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需。

五折收儲？

存量商品房收購的政策密集發(fā)布，資金配套也已陸續(xù)匹配落地。

“517”新政中提到，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年。鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動銀行貸款5000億元。

如何確定收購的房源與價(jià)格？

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，各地對存量商品房收購的房源大致要求是已取得竣工驗(yàn)收備案證明；單套建筑面積要求多在120平方米及以下，部分城市要求在70平方米及以下；房源權(quán)屬清晰且可交易；周邊交通便利、配套設(shè)施完善，滿足一定車位配比；優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目。

而在收購價(jià)格方面，多數(shù)城市要求以同地段保障性住房重置價(jià)格作為參考上限（土地劃撥成本和建安成本加不超過5%的利潤），對于收儲轉(zhuǎn)作保租房的可以以收益法進(jìn)行測算。

華泰證券根據(jù)各個(gè)城市的細(xì)則并參考西安、福州的保障房將以同區(qū)位商品房價(jià)格5折左右進(jìn)行配售的情況推算，按照保本微利的原則，未來部分城市可能將收儲房源的價(jià)格上限設(shè)定在同區(qū)位商品房價(jià)格5折以下。

一位中型房企投資拓展部的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也表示，按照他們的推算，5折收儲將會是一個(gè)比較平均、普遍并可以接受的價(jià)格。

難點(diǎn)在哪？

存量商品房收購用于保障性住房的建設(shè)，被認(rèn)為是“去庫存”的重要方向。從房企的反饋來看，多數(shù)房企對政策的反應(yīng)偏向保守。

一位龍頭房企市場研究部的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，如果是城市能級不錯(cuò)的城市，這類城市5折以上的價(jià)格放在市場上也能夠賣掉，房企被收購的意向會比較弱；而如果市場價(jià)已經(jīng)到了5折或以下才能出貨，這種城市即便有大量存量商品房可以收，官方與企業(yè)也會相對謹(jǐn)慎，“因?yàn)殡m然有中央撥款，但地方也需要配資，還是需要一定的資金而且要考慮后續(xù)的運(yùn)營?！?/p>

因此，收儲雖然在一定程度上能夠降低存量規(guī)模，但能否帶動市場情緒仍待觀察。這其中，房企主要關(guān)注的是，整體的收購規(guī)模仍然較小。根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年6月底，3000億元保障性住房再貸款余額為121億元。

但是，在收儲的過程中，房企也在相應(yīng)發(fā)掘一些機(jī)會。一家頭部房企代建板塊的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“雖然收購的規(guī)模我們認(rèn)為是杯水車薪，但是也會關(guān)注代建是否有合作的可能，也有項(xiàng)目在談。因?yàn)槎鄶?shù)國企收回來，他們并不匹配開發(fā)的能力?！?/p>

從市場各方反饋來看，存量商品房的收儲雖然還有一些操作上的難點(diǎn)待突破，但整體的進(jìn)程仍將加快。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，下半年“收儲”的步伐肯定會加快，后續(xù)也會推動再貸款3000億元額度的落地。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜則分析稱，短期來看，各地回購存量商品房作為保障性住房的進(jìn)度或加快，持續(xù)的資金落位有望進(jìn)一步修復(fù)市場預(yù)期。“保交房”力度不減，保障購房人合法權(quán)益，將進(jìn)一步緩解居民對于期房交付的擔(dān)憂。

而隨著預(yù)期逐漸好轉(zhuǎn)，市場也有望迎來一些積極的變化。陳文靜續(xù)稱，下半年隨著宏觀政策加力、“去庫存”工作提速、各地房地產(chǎn)供需政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，二手房市場有望保持較高活躍度，在高基數(shù)效應(yīng)減弱影響下，預(yù)計(jì)新房銷售下行態(tài)勢將放緩，同比降幅將有所收窄。