來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

“早就有換房子的想法了，但現(xiàn)在最大的阻礙是小區(qū)比較老舊，房子掛出去誠(chéng)心買(mǎi)的人少，導(dǎo)致買(mǎi)新房的錢(qián)不夠?！眮?lái)自廣東的萬(wàn)女士告訴記者。

萬(wàn)女士所面臨的問(wèn)題，也是不少購(gòu)房者遲遲無(wú)法換新房的原因。換房周期長(zhǎng)、不賣(mài)不敢買(mǎi)、錯(cuò)過(guò)意向新房等，正困擾著有改善性需求的購(gòu)房者入市。住房“以舊換新”政策正在破題，激活樓市流動(dòng)性。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至6月26日，全國(guó)已有超85城表態(tài)支持住房“以舊換新”，其中，武漢、南京等多個(gè)城市官宣首批成功簽單案例，部分城市正擴(kuò)大“以舊換新”活動(dòng)范圍。

住房如何“以舊換新”？政策實(shí)施效果如何？還有哪些痛點(diǎn)和堵點(diǎn)？對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有何影響？帶著這些問(wèn)題，記者進(jìn)行了多方采訪和調(diào)研。

上市房企積極參與

住房“以舊換新”正成為當(dāng)下消化存量房產(chǎn)、激活改善性需求的重要手段。記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少近期推出政策的城市已陸續(xù)有成交案例落地，對(duì)撬動(dòng)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)交易發(fā)揮了積極作用。其中，上市房企參與積極性較高，通過(guò)參加相關(guān)部門(mén)的推介活動(dòng)、聯(lián)合中介幫業(yè)主賣(mài)舊房等多種方式，搶收客流。

比如，“五一”假期首日，佛山市里水鎮(zhèn)第二屆房地產(chǎn)展覽會(huì)暨“賣(mài)舊換新”推介活動(dòng)拉開(kāi)序幕。據(jù)介紹，“五一”假期期間，里水房展會(huì)及銷(xiāo)售中心來(lái)訪人數(shù)超2700人，其中“賣(mài)舊換新”商品住房認(rèn)購(gòu)成交共103套，總金額超2.1億元。

美的置業(yè)參加了此次“賣(mài)舊換新”推介活動(dòng)，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，活動(dòng)對(duì)符合要求的已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅，加快了部分新房項(xiàng)目去化速度。

“針對(duì)當(dāng)下改善性需求換房痛點(diǎn)，集團(tuán)層面在6月份推出‘賣(mài)舊換新、以舊換新’活動(dòng)。比如，憑舊房掛牌憑證，可享新房萬(wàn)元級(jí)補(bǔ)貼?！饼埡瘓F(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

據(jù)萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公司當(dāng)前已在廣州、鄭州、西安、貴陽(yáng)等多個(gè)城市響應(yīng)新政，并不斷創(chuàng)新和升級(jí)參與模式，現(xiàn)已將“以舊換新”服務(wù)延伸至金融端。

“在近期萬(wàn)科推出的‘換新計(jì)劃’中，在萬(wàn)科任何一個(gè)廣州新盤(pán)，只要客戶簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議，就有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)跟進(jìn)，線上了解舊房情況，從而進(jìn)行洽談收購(gòu)。同時(shí)，還會(huì)聯(lián)系銀行資源，促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)能夠比常規(guī)流程更快放款。”萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

除開(kāi)發(fā)商之外，中介機(jī)構(gòu)也在入局。

“平臺(tái)推出的‘無(wú)憂換’活動(dòng)，可以擴(kuò)大購(gòu)房客戶群體，通過(guò)打通‘賣(mài)一買(mǎi)一’的業(yè)務(wù)場(chǎng)景，真正實(shí)現(xiàn)一二手房聯(lián)動(dòng)，該活動(dòng)目前已在全國(guó)12城落地。”貝殼找房相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)前，公司正積極與開(kāi)發(fā)商對(duì)接，迭代創(chuàng)新“無(wú)憂換”模式。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，相比傳統(tǒng)置換模式，“賣(mài)舊”和“換新”兩項(xiàng)工作同步推進(jìn)，交易效率提高了6倍。同時(shí)，購(gòu)房者置換新房的支出最多可以節(jié)約20%，降低購(gòu)房成本效應(yīng)明顯。

多種方式疏通交易堵點(diǎn)

目前，住房“以舊換新”政策初見(jiàn)成效，但仍存難點(diǎn)堵點(diǎn)。

“在實(shí)操過(guò)程中仍有三大難點(diǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)表示，一是去舊難，換新房源不足；二是舊房估值定價(jià)與業(yè)主預(yù)期錯(cuò)位；三是收購(gòu)資金來(lái)源不足。

“不少地區(qū)對(duì)‘以舊換新’有限制，如只能購(gòu)買(mǎi)指定項(xiàng)目，若項(xiàng)目不符合購(gòu)房者意向，配套不好、周邊學(xué)校、醫(yī)療資源、商業(yè)氛圍等不完善，就很難達(dá)成政策預(yù)期。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向記者表示，在舊房估值方面，不少業(yè)主希望估值高于市場(chǎng)平均價(jià)，收購(gòu)方則要更多考慮交易及持有成本，買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期差距較大。

那么，如何打通堵點(diǎn)，撬動(dòng)更大的市場(chǎng)？從各地實(shí)踐探索來(lái)看，住房“以舊換新”主要有以下三種模式疏通交易堵點(diǎn)：一是收購(gòu)模式，主要指國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買(mǎi)指定新房項(xiàng)目，這是市場(chǎng)主流方式之一；二是幫賣(mài)模式，指的是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售；三是補(bǔ)貼模式，相關(guān)部門(mén)直接為購(gòu)房者提供購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼等。

從盤(pán)活存量房市場(chǎng)角度出發(fā)，“去舊”效果最明顯的是收購(gòu)模式，收購(gòu)主體主要來(lái)自國(guó)資平臺(tái)，也有租賃機(jī)構(gòu)、房企等市場(chǎng)化主體小幅“試水”。

“國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)存量房后，主要轉(zhuǎn)化為保障性住房，既可解決職住平衡問(wèn)題，也有助于樓市去庫(kù)存，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。”北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超向記者表示。

市場(chǎng)化主體收購(gòu)方面，已有部分房企或者上市公司下場(chǎng)收購(gòu)。例如，深耕珠海的房企華發(fā)股份從1月份起便開(kāi)始收購(gòu)二手房。

“企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化收購(gòu)，一般會(huì)有一定要求，如舊房與新房的價(jià)值比不能超過(guò)60%或者80%。收購(gòu)房用途主要有兩種，一是納入公司旗下的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)板塊做運(yùn)營(yíng)；二是再次出售回籠資金。”宋紅衛(wèi)表示。

進(jìn)一步激活市場(chǎng)需求

未來(lái)如何進(jìn)一步激活“以舊換新”的市場(chǎng)需求？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在“去舊”鏈條中，多渠道盤(pán)活存量房市場(chǎng)是第一步。

對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“一方面，可以從做大市場(chǎng)的角度出發(fā)，加大‘以舊換新’鏈條中稅收、金融，乃至中介費(fèi)率讓利力度；另一方面，發(fā)揮中介行業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)作用，杜絕可能產(chǎn)生的合同欺詐、交付等風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)二手房‘帶押過(guò)戶’等新模式?！?/p>

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則表示，未來(lái)各地可以考慮使用“房票”（住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換）方式來(lái)平衡國(guó)資平臺(tái)和開(kāi)發(fā)商之間的資金壓力。比如，國(guó)資平臺(tái)通過(guò)“房票”支付業(yè)主舊房房款后，對(duì)于開(kāi)發(fā)商收到的“房票”既可以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商延時(shí)兌現(xiàn)“房票”，也可以考慮允許房企以“房票”直接買(mǎi)地，以此緩解國(guó)資平臺(tái)短期資金壓力，激活當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)。

當(dāng)然，對(duì)于收購(gòu)而來(lái)的房產(chǎn)，如何運(yùn)營(yíng)才能平衡資金與收益，也是保障“以舊換新”置換鏈條持續(xù)暢通的關(guān)鍵，亦是撬動(dòng)更多社會(huì)資本參與到住房“以舊換新”活動(dòng)中的重要?jiǎng)恿Α?/p>

“保障性租賃住房REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）或有助于打通資金壁壘?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向記者表示，房企或地方城投平臺(tái)公司可將回購(gòu)舊房資產(chǎn)打包運(yùn)營(yíng)，再通過(guò)發(fā)行保障性租賃住房REITs融資，減少參與“以舊換新”企業(yè)的資金壓力。

跑通“去舊”關(guān)鍵環(huán)節(jié)，“換新”同樣不容忽視。住房“以舊換新”是針對(duì)激活樓市換房需求精準(zhǔn)施策，這意味著納入“選新”范疇的新房，是能夠更大程度滿足改善需求的好房子。

對(duì)此，無(wú)錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)沈洵則告訴記者，從無(wú)錫一些高品質(zhì)代表性樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況看，好房子越來(lái)越受到市場(chǎng)青睞，應(yīng)從商品房?jī)r(jià)格備案、款項(xiàng)發(fā)放、企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定、企業(yè)融資等方面支持開(kāi)發(fā)商建造更多好房子。

展望未來(lái)，在各種力量綜合作用下，在剛需轉(zhuǎn)向二手房、改善性需求轉(zhuǎn)向新房的新形勢(shì)下，住房“以舊換新”政策有望常態(tài)化推進(jìn)，激活樓市流動(dòng)性，助力房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

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