來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

繼中國(guó)人民銀行、國(guó)家發(fā)展改革委后，財(cái)政部也給出支持房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的增量政策。其中明確提出，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收閑置存量土地和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步為房地產(chǎn)去庫(kù)存提供了資金支持。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政擴(kuò)大了專項(xiàng)債的使用范圍，收儲(chǔ)資金更加多元化，有利于緩解地方政府及房企的流動(dòng)性和債務(wù)壓力，但專項(xiàng)債收儲(chǔ)的關(guān)鍵是價(jià)格，資金能否實(shí)現(xiàn)成本和收益的平衡仍存在不確定性。

加快收儲(chǔ)去庫(kù)存

針對(duì)當(dāng)前各地閑置未開發(fā)的土地相對(duì)較多、已建待售的住房相對(duì)較多的問題，財(cái)政部此次明確提出，疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金等工具助力收儲(chǔ)去庫(kù)存。

其中，對(duì)于閑置未開發(fā)的土地，財(cái)政部提出，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

實(shí)際上，今年5月17日的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，自然資源部就表示，將建立可持續(xù)的資金保障機(jī)制，對(duì)于收回、收購(gòu)的土地用于保障性住房項(xiàng)目的，可通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券等予以資金支持。隨后，自然資源部發(fā)布《土地儲(chǔ)備管理辦法》（征求意見稿）（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》），其中提到財(cái)政部門負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行、還本付息。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，此次財(cái)政部進(jìn)一步明確允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，有助于加快閑置存量土地的收購(gòu)節(jié)奏，促進(jìn)市場(chǎng)去庫(kù)存，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。

在上海易居研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱看來(lái)，這意味著地方政府專項(xiàng)債使用范圍的擴(kuò)容，四季度專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房的準(zhǔn)備工作將加速，最晚至明年上半年各地部門或發(fā)行“收儲(chǔ)存量土地或存量商品房專項(xiàng)債計(jì)劃”。

收儲(chǔ)資金更加多元化

從我國(guó)土地儲(chǔ)備資金來(lái)源看，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債曾于2019年9月后暫停發(fā)行，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域”。今年“5·17”多部門出臺(tái)系列去庫(kù)存政策后，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券再次啟動(dòng)。

除了專項(xiàng)債券用于收儲(chǔ)土地，《管理辦法》還提出，財(cái)政部門從土地出讓收入中劃出一定比例資金，建立國(guó)有土地收益基金，用于土地儲(chǔ)備。央行近期也表態(tài)，在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，必要時(shí)可提供再貸款支持。

而對(duì)于收購(gòu)存量商品房的政策資金來(lái)源，此前更多是央行3000億元保障性住房再貸款，近日財(cái)政部再提出專項(xiàng)債券和保障性安居工程補(bǔ)助資金均可用來(lái)收購(gòu)存量商品房作為保障性住房。

申萬(wàn)宏源房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪認(rèn)為，此次新政后收儲(chǔ)資金更多元化，除去保障性住房再貸款、政策銀行、商業(yè)銀行資金外，地方可通過(guò)專項(xiàng)債豐富資金來(lái)源，同時(shí)也意味著收儲(chǔ)資金規(guī)模將擴(kuò)大。另外，財(cái)政部要求專項(xiàng)債要合理降低融資成本，疊加9月24日央行將保障性住房再貸款資金支持比例由60%提高至100%，也將有效降低收儲(chǔ)資金成本，有利于收儲(chǔ)項(xiàng)目資金平衡，降低收儲(chǔ)難度。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也認(rèn)為，新政擴(kuò)大了專項(xiàng)債的使用范圍，使地方政府有更充裕的資金用于回收閑置存量土地和存量商品房，打通了收儲(chǔ)缺乏資金的“卡點(diǎn)”，有利于緩解地方政府和房企的流動(dòng)性和債務(wù)壓力。

專項(xiàng)債收儲(chǔ)難點(diǎn)是價(jià)格

值得注意的是，此前部分政策落地存在一定難度。中國(guó)銀行研究院的最新報(bào)告指出，“5·17”新政提出3000億元保障房再貸款后，各地開始推進(jìn)國(guó)企收儲(chǔ)工作，但受收購(gòu)價(jià)格撮合難度大，房源在區(qū)域、戶型等方面存在錯(cuò)配，收儲(chǔ)綜合成本偏高等因素影響，收儲(chǔ)工作總體仍處于探索階段，推進(jìn)落地節(jié)奏緩慢。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月底，3000億元保障性住房再貸款額度僅使用了121億元。

“專項(xiàng)債收儲(chǔ)難點(diǎn)是價(jià)格，價(jià)格高了政府不愿意收，按照市場(chǎng)價(jià)開發(fā)商嚴(yán)重虧損?！眹?guó)務(wù)院參事、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，支持專項(xiàng)債收購(gòu)盤活閑置土地和存量房，有利于保障房建設(shè)和緩解房企資金壓力，但關(guān)鍵是專項(xiàng)債盤活的價(jià)格如何定，而且專項(xiàng)債是要償還本息的，收回來(lái)用作保障房或再出讓，能否實(shí)現(xiàn)成本和收益的資金平衡，有較大不確定性。如果還堅(jiān)持債務(wù)比例控制、增量控制的考核，將制約這一政策的實(shí)施效果。

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