重重利好下，12月樓市是否可以期待一個(gè)更大的回暖？多位業(yè)界人士表示，房企在庫(kù)存的壓力下不會(huì)輕易上調(diào)價(jià)格，而成交量預(yù)計(jì)將會(huì)上漲。

　　11月

　　新房成交破萬(wàn)套，環(huán)比大漲40%

　　11月的北京樓市迎來(lái)一波暖意，一手新盤(pán)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)突破1萬(wàn)套大關(guān)。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，11月1日-26日，北京市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)記錄共有10118套新盤(pán)住宅成交，環(huán)比10月同期上漲了40%，而同比2013年同期的6565套，更出現(xiàn)了54%的上漲。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“9·30”新政后，北京樓市的市場(chǎng)熱度開(kāi)始逐步發(fā)酵，上周五央行降息，房企開(kāi)發(fā)貸、購(gòu)房者房貸壓力都有一定程度減輕，使得大批樓盤(pán)入市，促進(jìn)成交量。

　　據(jù)了解，11月北京樓市成交大漲，一方面是政策放松，樓盤(pán)入市快速增多，促使購(gòu)房者出手。比如最近一周（11月17日-22日），就有中冶藍(lán)城、亦莊金茂悅、香悅四季、滟瀾新宸長(zhǎng)橋墅、中昂時(shí)代廣場(chǎng)等11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)下了近10周的新高，為市場(chǎng)提供1394套新房源。另一方面則是保障房、自住房的集中簽約，使11月數(shù)據(jù)沖高。亞豪提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月26日，新盤(pán)簽約中自住房成交3587套，保障房成交2039套，純商品住宅僅為4492套。保障房占比高達(dá)55.6%以上。而去年同期，純商品房成交了5683套。保障性住房也使得成交單價(jià)下降。截至26日，11月新盤(pán)成交均價(jià)為22923元/平米，去年同期則為26595元/平米。

　　“自住房不愁賣(mài)，但對(duì)商品房來(lái)說(shuō)，今年樓市真是太差了。降息會(huì)帶來(lái)些利好，但還是不好賣(mài)。”上述房山開(kāi)發(fā)商表示，整體商品房市場(chǎng)仍然有較大壓力，很多樓盤(pán)因此遲遲不敢開(kāi)盤(pán)，“就怕一期就賣(mài)不好，后面更難操作”。

　　二手房成交環(huán)比漲75%，但觀望猶存

　　“9·30新政”和降息都是放寬房貸，直接利好二手房市場(chǎng)成交。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月1日-26日，北京二手住宅共成交9390套，比上月同期增加74.8%，與去年同期相比減少2.5%。成交均價(jià)為28797元/平米，比上月同期下降1.4%，比去年同期下降5.6%。

　　“看房客戶在逐漸增加。”鏈家地產(chǎn)武圣路店的一名中介告訴記者，現(xiàn)在的問(wèn)題是業(yè)主掛牌不太活躍，前期掛出的一些相對(duì)便宜的房源很快就能成交，剩下的性價(jià)比較高的房源較少。

　　鏈家數(shù)據(jù)顯示，11月21日央行降息通知發(fā)布后的周末，鏈家統(tǒng)計(jì)的新增房、客源量均較上周末增加3.6%，

　　“我現(xiàn)在覺(jué)得信息非?；靵y，一方面中介說(shuō)房?jī)r(jià)馬上就要上漲，但另一方面我不停接到中介催促看房的電話。我想，房子真的好賣(mài)的話，他們不會(huì)那么著急。”張小姐對(duì)記者說(shuō)，她年初回國(guó)就一直在城區(qū)看二手房，想買(mǎi)一個(gè)小房子。她覺(jué)得，從10月份開(kāi)始市場(chǎng)確實(shí)起了變化。“滿五年、唯一的房子因?yàn)槎愘M(fèi)低，掛出來(lái)后很快就被買(mǎi)走了，有稅的房子賣(mài)得慢。”張小姐說(shuō)，8月時(shí)，她看到潘家園附近松榆東里的一套一居室，掛牌價(jià)是140多萬(wàn)元，后來(lái)130萬(wàn)不到就成交了，但現(xiàn)在好一些的一居到了160萬(wàn)以上，感覺(jué)議價(jià)空間越來(lái)越小。“我爭(zhēng)取在年底前出手，因?yàn)閾?dān)心明年二季度房?jī)r(jià)就會(huì)漲起來(lái)。”張小姐如是說(shuō)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間北京二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步企穩(wěn)，大幅回溫的局面不太可能出現(xiàn)。

　　12月

　　30項(xiàng)目將入市，五環(huán)外剛需盤(pán)占90%

　　12月原本不是房企的推盤(pán)旺季，但是近期政策利好不斷釋放，于是各路房企紛紛加快了推盤(pán)節(jié)奏，試圖在年底沖刺。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，12月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括五礦·銘礦、萬(wàn)通·熙悅?cè)A府等12個(gè)純新盤(pán)。環(huán)比11月的情況，雖然預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目量稍微有所減少，但是與去年12月市場(chǎng)相比，今年12月的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目量增加了25%。

　　在多位業(yè)界人士看來(lái)，北京樓市的需求一直存在，只是由于今年樓市調(diào)整期帶來(lái)了觀望情緒，造成今年市場(chǎng)動(dòng)力不足，量?jī)r(jià)齊跌。但隨著近期房貸新政、降息等利好的刺激，價(jià)格在上個(gè)月已趨于穩(wěn)定，同時(shí)不乏觀望客群有入市抄底的打算。

　　“12月北京樓市的推盤(pán)量比往年有所增加。”亞豪集團(tuán)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅進(jìn)一步分析，“由于今年以來(lái)樓市濃重的觀望情緒，導(dǎo)致了各企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都不太理想。近期政策面上連續(xù)有利好，釋放了部分需求。“12月份，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)已經(jīng)是沖刺年終業(yè)績(jī)的最后機(jī)會(huì)。”

　　值得一提的是，相比11月份改善型項(xiàng)目積極入市的情形，12月份的新盤(pán)更向剛需類(lèi)產(chǎn)品傾斜。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在12月預(yù)計(jì)入市的30個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，五環(huán)外的剛需類(lèi)產(chǎn)品占全部供應(yīng)數(shù)量的90%。而從區(qū)域分布上來(lái)看，不僅位于近郊的房山、大興、通州等成熟板塊的項(xiàng)目積極入市搶收，就連密云、延慶、懷柔等遠(yuǎn)郊項(xiàng)目也在抓緊時(shí)間開(kāi)盤(pán)。

　　不過(guò)對(duì)于能否抓住這一輪利好帶來(lái)的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商也并不是全部表示樂(lè)觀。“像懷柔這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)域，市場(chǎng)一直滯后于北京城區(qū)。而在傳統(tǒng)的‘金九銀十’銷(xiāo)售旺季過(guò)后，我們項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況也不是很樂(lè)觀。”懷柔一位不愿具名的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言，他們趕在此時(shí)開(kāi)盤(pán)，就是希望能夠借助市場(chǎng)熱度回溫，做最后沖刺。

　　■ 市場(chǎng)走勢(shì)

　　利好頻至，業(yè)內(nèi)稱(chēng)樓市將迎翹尾

　　降息后多個(gè)樓盤(pán)反映，到訪量、成交量都有明顯上升

　　隨著近期政策利好的陸續(xù)釋放，購(gòu)房者的預(yù)期也有所改變。業(yè)界預(yù)計(jì)，12月份，在售項(xiàng)目“平價(jià)跑量”將進(jìn)一步刺激樓市購(gòu)買(mǎi)力，北京樓市成交量將逐步回升。

　　“降息后，我們各項(xiàng)目最明顯的感覺(jué)就是，以前還觀望的客戶現(xiàn)在果斷出手了。”泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男表示，“9·30”之后，再加上降息，項(xiàng)目銷(xiāo)售呈明顯上升趨勢(shì)，來(lái)電量也大增。

　　沈力男分析，北京市場(chǎng)的主要問(wèn)題不是說(shuō)沒(méi)有需求，而是需求被抑制了，所以不少有需求的客群都在觀望，使得市場(chǎng)預(yù)期后推。同時(shí)，由于去年樓市的‘高熱’，使得房企對(duì)今年市場(chǎng)的調(diào)整猝不及防。“春節(jié)之后突然冷下來(lái)。房企定了很多高指標(biāo)、高計(jì)劃。‘9·30’之前，很多企業(yè)處于對(duì)銷(xiāo)售額的饑渴狀態(tài)，甚至準(zhǔn)備投降了。但是政策之后，我們開(kāi)始聞到了春天的味道。”沈力男說(shuō)，目前，北京市場(chǎng)總體走勢(shì)是量在價(jià)先，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)思路也是以保量為主。從目前來(lái)看年底市場(chǎng)翹尾將成為可能。

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次央行將一年期貸款利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)，其幅度超過(guò)2008年的數(shù)次降息幅度。加上“9·30新政”、公積金貸款新政等新政的疊加效應(yīng)，將推動(dòng)樓市升溫。

　　東亞地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬也表示，本次降息相當(dāng)于在原基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打9.4折，所有買(mǎi)房人都能享受到，不過(guò)受益最大的是剛需以及首次改善類(lèi)的客群。“降息后100萬(wàn)貸款，30年期，總利息將減少五六萬(wàn)元。”據(jù)他介紹，本周，東亞地產(chǎn)在臺(tái)湖、舊宮的剛需樓盤(pán)，每天的來(lái)訪量都有非常明顯的提升。尤其是印象臺(tái)湖這個(gè)項(xiàng)目，來(lái)訪量大約增加了20%左右。上周末，很多之前看過(guò)房的客戶都到售樓處簽約了。

　　郭毅也認(rèn)為，“9·30”新政以來(lái)，持續(xù)性的政策利好已經(jīng)提升了市場(chǎng)預(yù)期，讓北京樓市情況有所改觀。不過(guò)近一個(gè)月來(lái)成交量的持續(xù)增加主要還是由于房企維持著低價(jià)走量的銷(xiāo)售策略。“如果房企不主動(dòng)提價(jià)的話，相信年底樓市翹尾將成為可能。”

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