業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在持續(xù)數(shù)月回暖后，10月房?jī)r(jià)降溫明顯，政策效應(yīng)逐漸減弱?；陂L(zhǎng)期去庫(kù)存開啟，預(yù)計(jì)年底前將進(jìn)一步出臺(tái)放松乃至刺激樓市的政策。

　　乏力 漲幅大幅縮水

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格下降的城市有33個(gè)，上漲的城市有27個(gè)，環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為2.1%，最低為下降1.0%。二手住宅價(jià)格方面，70個(gè)大中城市中，環(huán)比上月價(jià)格下降的城市有23個(gè)，上漲的城市有38個(gè)，最高漲幅為1.1%，最低為下降0.9%。

　　當(dāng)前，房?jī)r(jià)和成交呈現(xiàn)持續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)漲勢(shì)卻略顯乏力。交通銀行金融研究中心根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，10月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格漲幅環(huán)比算數(shù)平均為0.07%，漲幅較上月明顯縮窄14個(gè)百分點(diǎn)。其中一線、二線、三線城市環(huán)比算術(shù)平均分別為1.22%、0.14%和-0.12%，均較上月有所回落。

　　此外，10月房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量在連續(xù)7個(gè)月減少后再度增加。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，10月，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有33個(gè)，相比9月的21個(gè)，價(jià)格下降城市增加了12個(gè)。其中，有17個(gè)城市連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)新建住宅價(jià)格的環(huán)比下滑。這17個(gè)城市中，既有省會(huì)城市沈陽(yáng)、長(zhǎng)春，也包括部分三線城市。而在10月價(jià)格下降的城市中，又進(jìn)一步加入了石家莊、呼和浩特、貴陽(yáng)、西寧、銀川、烏魯木齊6個(gè)省會(huì)城市。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，價(jià)格下降城市增多，特別是大量省會(huì)城市均出現(xiàn)新建商品住宅的價(jià)格下跌，顯示當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)再度面臨危機(jī)。特別是在二、三線城市，部分購(gòu)房者在支付能力有限的前提下，寄希望于政策能夠再度放松，反而遲疑不決，造成當(dāng)前樓市在短暫升溫后繼續(xù)下行。

　　與此同時(shí)，一直作為本輪上漲領(lǐng)頭羊的一線城市，房?jī)r(jià)漲幅也大幅度下滑。具體來(lái)看，10月，北上廣深四個(gè)一線城市中，除上海新建商品住宅環(huán)比上漲2.1%，較9月小幅上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)外，其他三個(gè)城市的漲幅均出現(xiàn)下滑。其中深圳下滑最為明顯，漲幅環(huán)比減少2.8個(gè)百分點(diǎn)，廣州與北京，漲幅分別減少0.6%和0.3%。

　　郭毅分析，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄，體現(xiàn)出市場(chǎng)購(gòu)房需求乏力的現(xiàn)狀，由于四個(gè)一線城市仍然執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在消化了既具備購(gòu)房資格，支付能力又強(qiáng)的部分購(gòu)房者后，年末，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)了后繼乏力的局面。

　　減速 投資連續(xù)3個(gè)月下滑

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年1至10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比1至9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，東、中、西部地區(qū)的投資增速全部下行，分別較1至9月回落0.6、0.3、0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　“投資增速出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，這在2009年以來(lái)尚屬首次。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，投資下滑的主要原因仍在于土地購(gòu)置的大幅下降以及新開工尚未明顯好轉(zhuǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，前10月開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積與土地成交價(jià)款分別同比下降了33.8%和25.2%；新開工面積單月增速經(jīng)歷9月的曇花一現(xiàn)，10月再次跌入零值以下，同比-24.5%。

　　高企的庫(kù)存也造成了投資下滑。連平指出，庫(kù)存既是結(jié)果，又是原因。一方面，巨量的庫(kù)存是過(guò)去十幾年地方在建設(shè)擴(kuò)張過(guò)程中無(wú)序開發(fā)生成的過(guò)量產(chǎn)物；另一方面，大量庫(kù)存不消化掉，也會(huì)對(duì)下一步開發(fā)投資決策形成阻礙，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末再度增加2122萬(wàn)平方米。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，庫(kù)存是目前房地產(chǎn)面臨的最大障礙。去年起房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，但一年以來(lái)，庫(kù)存不但未消化，反而增加。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，去庫(kù)存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存為例，只有每月消化3000萬(wàn)平方米才有可能降低庫(kù)存量，難度可想而知。

　　松綁 政策放松信號(hào)強(qiáng)烈

　　截至18日收盤，在上證指數(shù)下調(diào)1.01%的背景下，房地產(chǎn)板塊逆市上揚(yáng)，漲幅達(dá)0.94%。其中，中天城投、中航地產(chǎn)兩股漲停，陽(yáng)光城上漲9.52%，實(shí)達(dá)集團(tuán)上漲8.52%。臨近當(dāng)日午盤收盤時(shí)，房地產(chǎn)板塊整體漲幅更是高達(dá)4%，陽(yáng)光城、保利地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)等多股漲停，華發(fā)股份、粵宏遠(yuǎn)A漲逾8%。

　　中銀國(guó)際證券表示，連續(xù)幾日中央都強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企、投資持續(xù)下滑的形勢(shì)下，釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào)，政策放松是大勢(shì)所趨。

　　郭毅也認(rèn)為，基于10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化的不利局面，預(yù)計(jì)年底前進(jìn)一步出臺(tái)放松乃至刺激樓市的政策的預(yù)期更加強(qiáng)烈，未來(lái)，降首付、減稅等顯效最快的政策將有可能陸續(xù)頒布實(shí)施。

　　11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。11月11日，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，銷售增長(zhǎng)放緩，庫(kù)存水平改善有限，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強(qiáng)化，因此未來(lái)政策放松態(tài)勢(shì)明顯。

張大偉預(yù)計(jì)，未來(lái)政策寬松方向?qū)ㄅ飸魠^(qū)改造、信貸政策寬松、調(diào)整普通住宅認(rèn)定、減免稅費(fèi)、放緩房地產(chǎn)稅的開征等方面。

　　雖然政策寬松取向明顯，但連平預(yù)計(jì)，四季度在寬松的政策環(huán)境和資金環(huán)境下，重點(diǎn)城市的成交復(fù)蘇將繼續(xù)，但量?jī)r(jià)增速將有所回落。同時(shí)，由于高頻率小政策的邊際效用遞減，疊加季節(jié)性因素，明年初銷售增速或明顯放緩。

　　任志強(qiáng)也一改此前樂(lè)觀態(tài)度，他認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于調(diào)整期。“從2014年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期便難言樂(lè)觀。若庫(kù)存不消化，市場(chǎng)想反彈很困難。雖然今年成交量有望超過(guò)2013年的最高水平，但需注意的是，2015年的成交是在市場(chǎng)下滑、以價(jià)換量的基礎(chǔ)上得來(lái)的，與2013年時(shí)截然相反，所以并不代表市場(chǎng)回到2013年時(shí)的熱度。”

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