截至2月3日，A股和H股上市房企有65家發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)，其中凈利潤(rùn)同比下滑的有44家。

利潤(rùn)下滑的房企中，有一半以上的房企歸因于新冠肺炎疫情影響，比如凈利預(yù)計(jì)下滑45%-60%的首創(chuàng)置業(yè)，即認(rèn)為，疫情導(dǎo)致開發(fā)進(jìn)度延遲及房地產(chǎn)調(diào)控政策是利潤(rùn)下滑的主要原因。

一部分房企認(rèn)為，售價(jià)不及預(yù)期和物業(yè)減值是造成利潤(rùn)下滑的主因，其中金茂最為典型，根據(jù)公告，其2020年全年凈利潤(rùn)同比下滑40%-50%。

還有一部分房企利潤(rùn)下滑是由于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)收入減少造成的，這種情況主要集中在中小房企，最近兩年，這些房企開始醞釀轉(zhuǎn)型，奧園美谷、榮豐控股、中房股份、中體產(chǎn)業(yè)等即是典型企業(yè)。

整體來(lái)看，大中型房企盈利狀況普遍好于中小房企，44家利潤(rùn)下滑的房企中，有21家降幅超過(guò)100%。除了泰禾的銷售額曾出現(xiàn)在第三方千億榜單上，其他均為百億級(jí)別的中小房企。

截至2月3日，有8家銷售額過(guò)千億的房企公布2020年業(yè)績(jī)預(yù)告，除了中國(guó)金茂和綠地控股利潤(rùn)下滑外，其他房企利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)不同程度的上漲，陽(yáng)光城、融創(chuàng)、濱江和中南建設(shè)的上升幅度將超過(guò)30%。

六成房企利潤(rùn)下滑

2月3日，首創(chuàng)置業(yè)公布2021年1月銷售額，單月銷售43億元，與上一年基本持平。值得關(guān)注的是，1月銷售額中，北京占比34%，而2020年銷售額中，北京占比39%。

1月底，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布2020年業(yè)績(jī)預(yù)告，歸母利潤(rùn)同比將下跌45%-60%，這已經(jīng)是首創(chuàng)置業(yè)凈利潤(rùn)連續(xù)四年下滑。

2019年，首創(chuàng)置業(yè)凈利潤(rùn)是13.16億元，照此計(jì)算，2020年凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在5.3億元-7.2億元左右，創(chuàng)下十年來(lái)新低，甚至低于2020年上半年的凈利潤(rùn)。

首創(chuàng)置業(yè)將利潤(rùn)下滑歸因于疫情影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度延遲、一級(jí)開發(fā)節(jié)奏放緩、奧特萊斯業(yè)績(jī)下滑，以及北京和天津等地受調(diào)控政策影響，商品房銷售速度減緩，部分項(xiàng)目毛利承壓，導(dǎo)致凈利潤(rùn)下滑。

一位接近首創(chuàng)的人士表示，2016年、2017年首創(chuàng)置業(yè)拿了一部分高價(jià)地，這部分土地入市后，售價(jià)并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，成為近年利潤(rùn)下滑的主要原因，尤其是在大本營(yíng)北京的土地，部分甚至虧損銷售。

比首創(chuàng)置業(yè)稍早，1月25日，中國(guó)金茂發(fā)布2020年業(yè)績(jī)預(yù)告，稱2020年全年凈利潤(rùn)將下滑40%-50%。2019年金茂凈利潤(rùn)為64.5億元，照此基數(shù)，2020年凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在32億-38億元。

金茂在公告中稱，2020年物業(yè)交付收入同比增長(zhǎng)40%-50%，利潤(rùn)下滑主要因?yàn)檎{(diào)控等原因，房地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期以及物業(yè)減值所致。

在已經(jīng)公布2020年業(yè)績(jī)或業(yè)績(jī)預(yù)告的65家上市房企中，有44家凈利潤(rùn)下滑，占比超過(guò)三分之二。其中包括泰禾、海航基礎(chǔ)、新華聯(lián)等發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)的房企，均出現(xiàn)較大幅度的虧損。

近年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)變化，一部分中小房企開始紛紛醞釀轉(zhuǎn)型，逐步脫離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將非地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主業(yè)。有一部分房企稱，利潤(rùn)下滑主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)收入減少或當(dāng)期沒(méi)有結(jié)算導(dǎo)致。

利潤(rùn)下滑背后

銷售價(jià)格難以覆蓋各項(xiàng)成本是造成部分房企利潤(rùn)下滑的重要原因之一。

自2016年以來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)在全國(guó)累計(jì)獲取70多宗土地，總拿地金額在1100億元。從拿地金額來(lái)看，北京市場(chǎng)占到41%。也就是說(shuō)，五年來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)將四成的拿地資金投在了北京市場(chǎng)。

2017年下半年，首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合體先后在大興瀛海和亦莊各獲取一幅土地。其中瀛海地塊拿地金額接近48億元，樓面價(jià)達(dá)到了3.59萬(wàn)元/平方米，亦莊地塊成交價(jià)71.65億元，樓面價(jià)3.94萬(wàn)元/平方米。

兩個(gè)項(xiàng)目售價(jià)均在5.3萬(wàn)元/平方米以內(nèi)，其中瀛海項(xiàng)目的地價(jià)售價(jià)比為69%，亦莊項(xiàng)目這一比例達(dá)到了75%。如果項(xiàng)目銷售過(guò)程中進(jìn)行打折等促銷活動(dòng)，這一比例將更高，而地價(jià)售價(jià)比數(shù)值越高，意味著項(xiàng)目利潤(rùn)越少。

2019年首創(chuàng)置業(yè)在北京石景山西黃村以49.5億元獲得一幅限競(jìng)房地塊，樓面價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，該地塊開發(fā)的住宅平均成交價(jià)為6.12萬(wàn)元/平方米，地價(jià)售價(jià)比同樣超過(guò)70%。

2020年1月，首創(chuàng)置業(yè)再次以29.8億元底價(jià)在西黃村獲得一幅不限價(jià)地塊，樓面價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米。一年時(shí)間過(guò)去了，該項(xiàng)目仍沒(méi)有入市。

同樣沒(méi)有入市的還有天津紅橋區(qū)西青道地塊，2017年7月，首創(chuàng)置業(yè)以14.5億元拿下地塊，樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，周邊新房?jī)r(jià)格均在4萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。雖然項(xiàng)目在2019年就拿下預(yù)售證，但一直沒(méi)有公開對(duì)外銷售。

對(duì)首創(chuàng)置業(yè)來(lái)說(shuō)，更難的是北京朝陽(yáng)孫河地塊，2018年1月，首創(chuàng)置業(yè)及聯(lián)合體先后以95億元總價(jià)獲得孫河兩幅土地，樓面價(jià)分別為6.1萬(wàn)元/平方米和5.7萬(wàn)元/平方米。兩幅地塊均為限競(jìng)房項(xiàng)目。

兩項(xiàng)目售價(jià)為6.85萬(wàn)元/平方米和6.89萬(wàn)元/平方米，地價(jià)售價(jià)比分別達(dá)到了90%和83%。這意味著，加上建安、融資、銷售等成本，這兩個(gè)地塊盈利空間極為有限。

從歷年首創(chuàng)置業(yè)拿地和銷售情況來(lái)看，2016年和2017年的當(dāng)年地價(jià)售價(jià)比分別達(dá)到了95%和98%。彼時(shí)，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市房?jī)r(jià)處于上行過(guò)程中，基于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期，獲取高溢價(jià)土地的房企并不在少數(shù)。

2018年和2019年，首創(chuàng)置業(yè)地價(jià)售價(jià)比連續(xù)兩年下降至43%。同期拿地銷售比也從47%下降到29%。2020年首創(chuàng)置業(yè)拿地總量大幅度減少，拿地銷售比僅有10%，但地價(jià)售價(jià)比再次放大到75%。

上述接近首創(chuàng)置業(yè)人士表示，利潤(rùn)空間較小甚至虧損的項(xiàng)目，一部分是基于對(duì)未來(lái)預(yù)期樂(lè)觀判斷獲取，但也有一部分是被動(dòng)獲取。由于首創(chuàng)置業(yè)整體盤子小，無(wú)法通過(guò)區(qū)域布局來(lái)平衡單體項(xiàng)目利潤(rùn)，造成整體利潤(rùn)下滑。

在2020年凈利潤(rùn)下滑的房企中，拿地成本高是最為重要的原因之一。尤其是北京、天津等北方重要城市，2020年受疫情等因素影響較大，整體市場(chǎng)與長(zhǎng)三角、珠三角形成鮮明對(duì)比，部分城市新房降價(jià)促銷較為普遍。

一位TOP10房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，為了實(shí)現(xiàn)全年回款任務(wù)，2020年，其公司在天津、鄭州的多個(gè)項(xiàng)目以低于獲取成本的價(jià)格進(jìn)行銷售，“有五六個(gè)項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目虧損在2億-5億元不等?！?/p>

地價(jià)和房?jī)r(jià)

土地是房地產(chǎn)最大的成本之一，從北京、天津、深圳、廣州、上海、杭州、重慶和成都等8個(gè)城市5年情況來(lái)看，大多數(shù)城市土地價(jià)格和房?jī)r(jià)保持一致的節(jié)奏。

北京和天津是環(huán)渤海區(qū)域最主要的兩個(gè)城市，Wind數(shù)據(jù)顯示，從2016年到2020年，北京商品房?jī)r(jià)格從3.4萬(wàn)元/平方米上漲到4.85萬(wàn)元/平方米，商辦和住宅用地成本從1.74萬(wàn)元/平方米漲到2.85萬(wàn)元/平方米。

從這些數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，北京土地價(jià)格漲幅稍高于房?jī)r(jià)，地價(jià)售價(jià)比五年漲了9個(gè)百分點(diǎn)至59%。北京也是8個(gè)城市中地價(jià)售價(jià)比唯一超過(guò)40%的城市。

多個(gè)房企的人士曾表示，從商業(yè)角度而言，在北京做開發(fā)的投資回報(bào)并不高，一方面源于人口流出，常住人口減少；另一方面在于地價(jià)太高而終端售價(jià)限制太嚴(yán)格。

與北京相比，2016年天津地價(jià)售價(jià)比一度高達(dá)77%，但此后逐漸下降。2020年，由于土地成交金額大幅減少，天津土地平均成本也降了300元/平方米，地價(jià)售價(jià)比下降到38%。

2016年上海地價(jià)售價(jià)比是40%，此后一直徘徊在20%左右，2020年重整提升后，也不過(guò)23%；杭州地價(jià)售價(jià)比一直很高，過(guò)去一直維持在50%左右，2020年也下降至37%。近年長(zhǎng)三角成為房企最重要的業(yè)績(jī)和利潤(rùn)來(lái)源地。

地價(jià)售價(jià)比較高的還有廣州，過(guò)去三年一直維持40%以上，2020年這一比例降到35%。相比較而言，深圳的地價(jià)售價(jià)比一直很低，2017年以來(lái)一直在40%以下，2020年更是進(jìn)一步降至26%。

與炙手可熱的三大都市圈相比，地處西南的重慶和成都一直被認(rèn)為是房地產(chǎn)價(jià)格洼地，土地價(jià)格更是讓眾多開發(fā)商興奮。從2016年到2020年，重慶房?jī)r(jià)差不多翻了一番到1.4萬(wàn)元/平方米，成都同樣接近翻番至2.2萬(wàn)元/平方米。

但從地價(jià)售價(jià)比來(lái)看，重慶和成都一直低于40%，2020年重慶是29%，成都是28%。最近幾年，成都和重慶憑借經(jīng)濟(jì)和科技發(fā)展?jié)摿叭丝谖Τ蔀楸姸喾科笾攸c(diǎn)拓展區(qū)域。

從40家主要房企來(lái)看，當(dāng)年地價(jià)售價(jià)比大于40%的房企達(dá)到32家，其中建發(fā)、藍(lán)光等房企的這一數(shù)值超過(guò)80%；合景泰富、首創(chuàng)置業(yè)、佳兆業(yè)等房企的地價(jià)售價(jià)比也超過(guò)70%；遠(yuǎn)洋、首開、正榮、禹洲等房企在60%以上。

萬(wàn)科、恒大和碧桂園等龍頭房企的地價(jià)售價(jià)比普遍保持在40%左右。龍湖、金茂、新城、華潤(rùn)置地等房企也保持在40%左右。榮盛、雅居樂(lè)、世茂、綠地等都在30%左右，而華僑城僅有15%。

值得注意的是，拿地售價(jià)比高并不意味著房企拿錯(cuò)地或拿了高價(jià)低，也有調(diào)整區(qū)域布局的因素。比如，房企將布局從三四線向一二線城市轉(zhuǎn)移，土地成本將大幅上升。

另一種情況是，部分房企暫停在三四線城市拿地，導(dǎo)致全年拿地主要集中在一二線城市，整體拿地成本也會(huì)大幅上升。相反，地價(jià)售價(jià)比低也并不意味著未來(lái)盈利空間大，比如華夏幸福這一比例一直都很低，但依然會(huì)發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)。

上述TOP10房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，雖然有部分單體項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，但由于布局較為分散，對(duì)整體營(yíng)收和利潤(rùn)影響很小，其所在公司2020年?duì)I收增幅預(yù)計(jì)在50%左右，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)將超過(guò)30%。

返回列表