1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)負(fù)增長，4月當(dāng)月降幅擴(kuò)大，商品房銷售、新開工面積等指標(biāo)大幅下行。近期房貸利率下調(diào)、多地政策放松，有利于托底市場需求，行業(yè)的政策底已過，但由于市場深度調(diào)整，企業(yè)、居民信心不足，而新開工規(guī)模的連續(xù)收縮將傳導(dǎo)至施工端，房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)仍有下行空間，行業(yè)的鋼材需求尚未至底部，改善或需待下半年。

一、商品房銷售景氣持續(xù)下行

1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，增速較1-3月份回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。分類型看，住宅銷售面積下降25.4%，辦公樓銷售面積增長15.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.4%。

從單月來看，商品房銷售面積自去年下半年以來持續(xù)負(fù)增長，今年4月份同比降幅由上月的17.7%擴(kuò)大至38.8%，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，4月份銷售規(guī)模加速收縮，環(huán)比降幅亦明顯大于往年。

圖1 2018-2022年月度商品房銷售面積及同比增速

商品房銷售規(guī)模持續(xù)收縮，既有疫情沖擊、政策調(diào)控等短期外在因素的影響，也有行業(yè)本身發(fā)展周期帶來的內(nèi)生動(dòng)能減弱的原因，是短期和中長期因素疊加影響的結(jié)果。

從長周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷20年發(fā)展，成長期已過，行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生變化，需求回歸居住屬性，家庭資產(chǎn)中對于房產(chǎn)的配置意愿減弱，房地產(chǎn)市場規(guī)模預(yù)計(jì)不會(huì)再明顯擴(kuò)張；從中周期來看，自2016年開始的本輪房地產(chǎn)市場景氣周期也處于下行階段。

房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的作用舉足輕重，穩(wěn)增長還需房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。5月15日，央行通知表示，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)；5月20日，最新一期五年期LPR下調(diào)至4.45%。五年期以上LPR和房貸利率掛鉤，部分銀行房貸利率已經(jīng)下調(diào)，有助于降低居民房貸成本。另外，全國已有多個(gè)城市調(diào)整調(diào)控政策，如降低首付比例、加大公積金購房支持力度等，支持剛性和改善性住房需求。

房地產(chǎn)市場的政策底已過，疫情影響減弱后，被疫情限制的購房需求將有所釋放，疊加政策放松，對沖市場的下行趨勢，商品房銷售情況將有所改善，但由于居民預(yù)期及信心較弱，在大周期和中周期疊加的下行階段，市場短期可能難有明顯回暖。

二、新開工和土地購置規(guī)模大幅收縮

1-4月份，房屋新開工面積39739萬平方米，同比下降26.3%；從單月來看，自去年4月份開始，新開工面積持續(xù)負(fù)增長，今年4月份同比降幅由上月的22.2%擴(kuò)大至44.2%，新開工下行明顯加快，對后期施工和行業(yè)的投資形成制約。

圖2 2018-2022年月度新開工面積及同比增速走勢

由于新開工面積的持續(xù)下降，施工面積亦大幅收縮。1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬平方米，同比持平；單月來看，4月份施工面積同比下降39.3%，降幅較上月擴(kuò)大18.0個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，房屋累計(jì)施工面積自2000年以來未出現(xiàn)過負(fù)增長，今年前四個(gè)月同比增速首次降至0%，下月或?qū)⒊尸F(xiàn)負(fù)增長，施工規(guī)模或長周期見頂，對房地產(chǎn)投資形成壓力。

1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，企業(yè)資金狀況依然較差。由于銷售不景氣，到位資金中占比最大的定金及預(yù)收款下降37.0%。

市場信心不足，企業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，開工和拿地意愿不強(qiáng)。1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1766萬平方米，同比降幅達(dá)46.5%。

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)負(fù)增長

1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。分地區(qū)來看，東北地區(qū)同比下降30.5%，降幅最大，東部和西部地區(qū)分別下降1.8%和6.4%，中部地區(qū)小幅增長2.1%。

從單月來看，4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%，降幅較上月擴(kuò)大7.7個(gè)百分點(diǎn)。

圖3 2017-2022年月度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢

去年下半年以來，房地產(chǎn)投資的下行壓力逐步顯現(xiàn)。由于商品房銷售仍呈下行趨勢，且降幅擴(kuò)大，開發(fā)企業(yè)信心不足，疊加資金壓力，新開工和購地等主要指標(biāo)持續(xù)萎縮，將進(jìn)一步向施工傳導(dǎo)，施工面積或呈下行趨勢，房地產(chǎn)投資也面臨下探的壓力。市場需求帶動(dòng)供給企穩(wěn)后，房地產(chǎn)投資才可能逐步改善。

四、房地產(chǎn)建設(shè)用鋼改善或待下半年

疫情沖擊最嚴(yán)重的時(shí)段已過，項(xiàng)目施工加快，有利于提振鋼材需求，但由于新開工面積的大幅收縮，存量施工規(guī)模見頂，短期房地產(chǎn)投資有下行空間。

房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)正逐步釋放，行業(yè)的政策底已過，當(dāng)前市場重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)的底部在哪里以及何時(shí)能夠企穩(wěn)。根據(jù)以往規(guī)律，商品房銷售領(lǐng)先于新開工和房地產(chǎn)投資，今年房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)中，商品房銷售面積最先見底，預(yù)計(jì)在4-5月份，之后隨著房貸利率下調(diào)，各地政策放松，市場可能趨于穩(wěn)定；銷售企穩(wěn)后將向新開工傳導(dǎo)，新開工面積或在下半年企穩(wěn)；最后傳導(dǎo)至施工端和房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資可能在三季度見底，施工和投資的企穩(wěn)將帶動(dòng)行業(yè)用鋼需求改善。

今年全年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的鋼材需求預(yù)計(jì)有所下降，房地產(chǎn)行業(yè)成長期已過，用鋼需求擴(kuò)張階段也基本已過，鋼鐵企業(yè)需從長期視角配置自身資源，在構(gòu)建競爭優(yōu)勢的同時(shí)挖掘新的增長點(diǎn)。

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