房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模仍在萎縮。5月30日，用益金融信托研究院統(tǒng)計(jì)的最新數(shù)據(jù)顯示，上周（5月22日-5月28日），投向房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模僅為2.43億元，周環(huán)比驟降80.58%。

實(shí)際上，今年以來(lái)房地產(chǎn)類集合信托呈現(xiàn)持續(xù)、大幅收縮態(tài)勢(shì)。記者據(jù)用益金融信托研究院披露的月度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月份至4月份，該類信托成立規(guī)模合計(jì)約為144.58億元，同比下滑60%。

受訪專家認(rèn)為，房地產(chǎn)類集合信托目前仍受制于房企信用風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、監(jiān)管政策等多重因素，短期內(nèi)成立規(guī)模估計(jì)仍較為低迷。不過(guò)，未來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房企違約風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)類集合信托存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也有望下降。

存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容小覷

“目前公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要以處置存量業(yè)務(wù)為主，新增業(yè)務(wù)很少，且該類業(yè)務(wù)比較敏感，公司不做主動(dòng)宣傳。”談及房地產(chǎn)信托，北京一家中型信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者如是說(shuō)。

一般而言，房地產(chǎn)信托指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，分為債權(quán)型房地產(chǎn)信托、股權(quán)回購(gòu)類信托、股權(quán)型房地產(chǎn)信托、收益權(quán)類房地產(chǎn)信托等。

從行業(yè)發(fā)展層面看，近年來(lái)受房住不炒、規(guī)范房地產(chǎn)融資、房企業(yè)績(jī)“暴雷”等多因素影響，資金信托投向房地產(chǎn)的占比在持續(xù)下降。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年至2022年，資金信托投向房地產(chǎn)的占比分別為15.07%、13.97%、11.74%、8.14%。此外，從業(yè)務(wù)增速來(lái)看，截至去年末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額為1.22萬(wàn)億元，同比下降30.52%。

今年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模較小，且增速大幅下行，但該業(yè)務(wù)存量規(guī)模依然較大，存量風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模不容小覷。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，在2022年地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和基本面沖擊影響下，部分信托公司不良資產(chǎn)率明顯上升，以地產(chǎn)信用違約為代表的存量風(fēng)險(xiǎn)化解仍是未來(lái)行業(yè)的重點(diǎn)議題。

明明進(jìn)一步表示，具體來(lái)看，存量風(fēng)險(xiǎn)仍集中于地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)用益信托披露的數(shù)據(jù)測(cè)算，2022年房地產(chǎn)信托違約金額高達(dá)882億元，占信托產(chǎn)品違約總規(guī)模73.34%。雖然去年11月份以來(lái)先后有多項(xiàng)政策出臺(tái)以穩(wěn)定市場(chǎng)，但今年3月份后樓市“小陽(yáng)春”結(jié)束、低迷的價(jià)量指標(biāo)反映政策傳導(dǎo)和樓市企穩(wěn)仍需時(shí)日，今年3月份房地產(chǎn)信托違約金額高達(dá)96.95億元，伴隨下半年新一批信托產(chǎn)品將迎來(lái)集中兌付，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)化解問(wèn)題仍不可掉以輕心。

川財(cái)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳靂對(duì)記者表示，由于房企現(xiàn)金流持續(xù)承壓，部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，自2021年以來(lái)多個(gè)房地產(chǎn)信托出現(xiàn)違約。目前，隨著政策緩和，房企流動(dòng)性壓力有所緩解，房地產(chǎn)類信托違約風(fēng)險(xiǎn)有所下降，但各地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇趨勢(shì)，行業(yè)景氣度尚未修復(fù)，近期房地產(chǎn)類信托存量業(yè)務(wù)的違約風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)將保持在較高水平。

“從更長(zhǎng)期視角看，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、政策松綁背景下，房企融資難問(wèn)題得到緩解。后續(xù)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房企違約風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)類信托存量業(yè)務(wù)的違約風(fēng)險(xiǎn)也有望下降?！标愳Z說(shuō)道。

風(fēng)險(xiǎn)化解與轉(zhuǎn)型雙管齊下

面對(duì)較高的存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托公司在努力化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也要積極轉(zhuǎn)型。

陳靂表示，信托公司化解該領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的難點(diǎn)在于，房地產(chǎn)信托存量規(guī)模較大，且在信托公司業(yè)務(wù)中占比較高，通過(guò)各類手段化解違約風(fēng)險(xiǎn)有一定難度。信托公司化解存量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，短期上可以通過(guò)展期、調(diào)整還款安排等方式，降低違約風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)長(zhǎng)期上應(yīng)推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，進(jìn)行多元化資產(chǎn)配置，并優(yōu)化底層資產(chǎn)質(zhì)量。

多位專家也表示，接下來(lái)信托公司在化解存量風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要積極轉(zhuǎn)型。普益標(biāo)準(zhǔn)研究員趙偉對(duì)記者表示，在政策導(dǎo)向與市場(chǎng)需求雙重影響下，住房租賃市場(chǎng)將成為未來(lái)房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要領(lǐng)域。一方面，監(jiān)管對(duì)住房租賃REITs的支持以及REITs退出渠道的逐步暢通，將加速住房租賃投資業(yè)務(wù)商業(yè)邏輯的形成；另一方面，面對(duì)監(jiān)管鼓勵(lì)和市場(chǎng)機(jī)遇，信托能夠憑借獨(dú)特的制度和功能優(yōu)勢(shì)，以及高度靈活的運(yùn)作模式，以多層次的方式參與住房租賃市場(chǎng)。

陳靂也表示，住房租賃金融是政策支持的重點(diǎn)方向，目前住房租賃業(yè)務(wù)規(guī)模較小，發(fā)展空間較大。在信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方面，一要優(yōu)化資產(chǎn)配置，在降低傳統(tǒng)融資類房地產(chǎn)信托占比的同時(shí)，積極探索住房租賃、城市改造、保障性住房等領(lǐng)域的新業(yè)務(wù)新模式；二要完善內(nèi)部管理機(jī)制，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，豐富融資方式。

趙偉補(bǔ)充道，未來(lái)，政策性、改善型、功能型、價(jià)值型的業(yè)務(wù)將成為房地產(chǎn)信托的轉(zhuǎn)型主流，這也對(duì)信托公司風(fēng)險(xiǎn)管理和投研能力提出更高要求。為應(yīng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)和推動(dòng)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展，信托公司一方面要提升項(xiàng)目選擇能力，避免新增風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目；另一方面，應(yīng)該加快組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善相關(guān)投研體系，持續(xù)監(jiān)測(cè)和評(píng)估住房租賃市場(chǎng)的變化和機(jī)會(huì)，積極參與住房租賃項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理，提升住房租賃市場(chǎng)的服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率，推動(dòng)自身業(yè)務(wù)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。

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