6月20日，最新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，一年期LPR下調(diào)至3.55%，此前為3.65%；五年期LPR下調(diào)至4.2%，此前為4.3%。

值得關(guān)注的是，此次調(diào)整一年期LPR以及五年期LPR均降低了10個基點。這是今年五年期LPR第一次調(diào)整，而上次下調(diào)時間是在2022年8月。

如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降10個基點，月供減少58.54元，累積30年月供減少2.1萬元。目前，全國統(tǒng)一首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為4.1%，此次5年期LPR下調(diào)10BP后，統(tǒng)一房貸利率下限有望突破4%關(guān)口。

受訪專家認為，房地產(chǎn)需求對于利率仍然十分敏感，必要的降息有可能對需求有托底作用。“本次降息可能只是政策組合拳的開始，地產(chǎn)或延續(xù)遵循以降成本的方式刺激地產(chǎn)需求復(fù)蘇的政策路徑。在此背景下，地產(chǎn)差異化信貸政策發(fā)力空間良好，需求疲軟的低能級城市政策有望繼續(xù)發(fā)力，高能級城市信貸寬松力度或?qū)⒓哟?。”天風證券分析師劉清海表示。

其認為，未來高能級城市，可能會出臺首二套利率加點幅度下調(diào)；城市內(nèi)部限購與非限購區(qū)域首付比例區(qū)分；二套房首付比例下調(diào)；特定區(qū)域限購松綁；認房認貸標準優(yōu)化等政策。

中原地產(chǎn)張大偉：全國首套房貸平均利率歷史首次降低到4%以下

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是LPR連續(xù)9個月不動后的第一次調(diào)整。在中長期貸款需求更需提振的局面下，壓降長端LPR利率將有效降低居民和企業(yè)的融資成本，改善其加杠桿的意愿。

對于房地產(chǎn)市場而言，在LPR降低10個基點后，全國首套房貸平均利率將歷史首次降低到4%以下。

房貸利率采用LPR定價模式始于2019年10月，采用LPR定價模式之后，房貸利率會隨著市場貸款利率水平的波動而波動，如果LPR下降了，對應(yīng)的房貸利息也會跟著下降。

對于購房者來說，存量購房者要到2024年1月才能開始減少利息，如果是新購房者，立刻就能享受到降息的利好。

本次降息對于市場來說，給降低增量和存量房貸利率打開空間。配合限售放松、非限購區(qū)域首付比例調(diào)整、公積金寬松等等穩(wěn)樓市組合拳，預(yù)計將對房地產(chǎn)形成一定程度的托底作用，但影響相對有限。

整體看，本次降息依然難以導致樓市企穩(wěn)。目前穩(wěn)樓市政策力度應(yīng)該繼續(xù)升級，當下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題，需要出臺更多更積極的穩(wěn)樓市政策，只有真正降低了購房者的成本，市場才有望穩(wěn)定。

中指研究院陳文靜：降息后首二套房貸利率均降至歷史低位

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個基點）、4.8%（5年期以上LPR+60個基點），已降至歷史低位。

本次降息一方面有利于穩(wěn)經(jīng)濟，有利于促進居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，進而為住房需求釋放帶來支撐；另一方面，5年期以上LPR降息也體現(xiàn)出監(jiān)管部門對于樓市的托底力度加大，有利于提振房地產(chǎn)市場信心。

2023年年初，央行、銀保監(jiān)會指出新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降3個月的城市，可根據(jù)當?shù)厥袌鲂蝿荩灾飨抡{(diào)或取消首套住房商貸利率下限。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來已有超40城，降低首套房貸利率下限至4%以下。

此次降息釋放了積極信號，也預(yù)示著“加強逆周期調(diào)節(jié)”措施在加快落地。隨著市場下行壓力不斷加大，房地產(chǎn)政策優(yōu)化預(yù)期也在逐步增強。

從政策內(nèi)容上看，中央和監(jiān)管部門或通過降低交易稅費、降低中介費等方式進一步降低購房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度等；地方層面，核心一二線城市政策存在較大優(yōu)化空間，如通過一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式進行調(diào)整。若更多實質(zhì)性政策落地，市場預(yù)期或進一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)，下半年市場有望溫和修復(fù)。

易居嚴躍進：房貸政策將進一步松動

易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次全國5年期及以上 LPR再次下調(diào)，即在原有4.3%的基礎(chǔ)上下調(diào)10個基點，預(yù)計后續(xù)各地銀行房貸利率也會跟著下調(diào)10個基點，這也意味著新一輪寬松的房貸政策也會開啟。

此次下調(diào)積極響應(yīng)了最近國務(wù)院常務(wù)會議的精神，是一攬子提振計劃的首張牌，也意味著經(jīng)濟提振的序幕已經(jīng)開啟，具有風向標意義。

6月16日國常會提及“一批政策措施” 導向，明確擴大有效需求、提振實體經(jīng)濟等重要任務(wù)。

鑒于房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟的密切關(guān)系，房貸政策必然會有進一步松動的可能。因此，房貸利率下調(diào)也將成為6月下旬以及7月各城市提振樓市的重要舉措。

若把2020年以來LPR持續(xù)下降及房貸利率下限突破等因素進行累加考慮，實際上最近四年月供負擔減輕了近10%，這為住房消費提振創(chuàng)造了非常好的金融環(huán)境。

當前首套房的房貸利率比二套房要低很多，從有效提振市場的角度出發(fā)，對首套房認定標準的降低將更具積極的意義。各類購房者若可以享受到首套房的貸款資格，則可以比較明顯地降低貸款成本和購房成本，自然也將利好三季度購房市場的活躍。

天風證券劉清海：未來可能出臺下調(diào)二套房貸利率政策

天風證券分析師劉清海表示，對比前兩次降息窗口期，LPR均在完成首次降息后半年左右繼續(xù)調(diào)降兩次，考慮當前經(jīng)濟偏弱、需求不足，我們認為貨幣政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松直至引導市場預(yù)期回穩(wěn)，后續(xù)不排除進一步降準、降息的可能。

從全國水平看，貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年5月，貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，環(huán)比降低1BP，繼續(xù)突破2014以來的歷史新低；二套主流房貸利率平均為4.91%，環(huán)比持平，同樣處于歷史底部。

對比歷史周期，截至2023年5月，全國首套房貸利率較此前高點（2021年10月）降幅已達173BP，此前14-16年下調(diào)周期中，首套貸款利率最大下行258BP。而二套利率自2022年9月起便維持4.91%，已長達9個月保持不變，故我們認為，“支持改善型住房需求”基調(diào)下，未來針對二套房貸利率下調(diào)政策出臺的可能性正不斷提升。

本次LPR調(diào)降短期內(nèi)或同樣能起到能緩解市場信心不足的作用，但地產(chǎn)板塊的行情拉動可能相對有限，要達到提振經(jīng)濟、扭轉(zhuǎn)預(yù)期的效果則仍需等待后續(xù)組合式配套措施支持出臺。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：預(yù)計此次降息以后 提前還貸趨勢會延續(xù)

對房地產(chǎn)而言，降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。從去年以來5年期LPR下降的效應(yīng)來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用。

但是，由于居民對收入和就業(yè)的預(yù)期偏謹慎，預(yù)防性儲蓄需求增加，而新市民為主體的剛需、新中產(chǎn)為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力會比較大，因此降息對促進商品房市場企穩(wěn)的彈性有所下降，每月月供節(jié)約幾十元或者上百元解決不了支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力。

隨著存款利率不停下降，活期存款的利率聊勝于無，定期存款的利率下降幅度更大。另外，新增按揭貸款的利率在下降，保本理財、保險等產(chǎn)品的收益率也在往下走。

這樣的結(jié)果就意味著，存量房貸的利率更高了。因此，預(yù)計此次降息以后，提前還貸的趨勢還會延續(xù)下去。四月份以來新增存款規(guī)模往下走，很大程度上與提前還貸有極大的關(guān)系。

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