2023年，房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整依然在持續(xù)。

　　縱觀全年成交情況，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，重點100城新房銷售面積同比小幅下降6%，其中12月出現(xiàn)年末翹尾行情，單月環(huán)比漲幅19%；房價方面，百城新房價格累計微漲0.27%，二手房價格連續(xù)20個月下行。

　　進(jìn)入房地產(chǎn)下半場，新的供求關(guān)系已經(jīng)確立。年中，中央政治局會議對“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的定調(diào)，成為政策轉(zhuǎn)折點，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策拉開新一輪帷幕，各地紛紛因城施策用好政策工具箱；年末，“三大工程”在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上被提出，指向未來增量市場，或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域新的投資發(fā)力點。

　　2024年，如何在新邏輯下探求平衡與穩(wěn)定，加快建立房地產(chǎn)新發(fā)展模式被寄予厚望。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，“住房保障體系、租購并舉、盤活存量、預(yù)售制度改革及土地制度改革、完善金融財稅配套制度”等內(nèi)容，或是新發(fā)展模式的重要探索方向。

　　2023年樓市繼續(xù)筑底

　　回顧2023年市場波動情況，整體呈現(xiàn)出“前高、中低、后穩(wěn)”的趨勢。

　　年初，樓市曾出現(xiàn)過“小陽春”行情，1-4月銷售面積同比增長23%。但這段回溫有其特殊性，彼時，被抑制的住房需求集中釋放，帶動了市場成交在短時間內(nèi)的上升。

　　當(dāng)時，即有房企人士預(yù)判到了后續(xù)增長乏力的可能性。多位來自于不同知名房企的一線銷售負(fù)責(zé)人在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的調(diào)研中表示，基于對整體收入預(yù)期、消費者實際決策的整體考量，他們判斷本輪市場變化的邏輯已經(jīng)不同于以往，變動因素超出了房地產(chǎn)行業(yè)本身，產(chǎn)業(yè)的深刻調(diào)整將長遠(yuǎn)影響到整體市場走向。

　　年中，樓市成交的量和價均出現(xiàn)回落，市場表現(xiàn)低迷。一位知名房企區(qū)域負(fù)責(zé)人曾透露：“年初被積壓的購買力快速釋放之后，到了7月份，一線成交數(shù)據(jù)基本‘腰斬’，甚至更低。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士判斷，根本原因在于對經(jīng)濟(jì)增長和收入預(yù)期的擔(dān)憂，多數(shù)人削減了置業(yè)需求，觀望情緒濃郁。

　　這種情形持續(xù)上演。進(jìn)入下半年，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房銷售額由正轉(zhuǎn)負(fù)，且兩者的降幅均持續(xù)擴(kuò)大。同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)負(fù)增長，降幅不斷擴(kuò)大。在納入統(tǒng)計的70個大中城市中，多數(shù)城市進(jìn)入房價下跌通道。

　　2023年7月24日，中央政治局會議明確，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。在此背景下，過去市場過熱階段出臺的限制性政策得到逐步退出或優(yōu)化。

　　8月以來，多個核心城市連續(xù)落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、優(yōu)化限購和限售政策。但政策帶動效果較為有限，9、10月重點城市銷售面積環(huán)比曾出現(xiàn)小幅回升，但持續(xù)性不足，且同比去年仍有較大降幅。

　　進(jìn)入12月，受到熱點城市政策繼續(xù)寬松、新房年末沖刺業(yè)績、二手房“以價換量”等影響，銷售節(jié)奏加快，重點城市銷售面積環(huán)比增長約19%。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年全年，重點100城新房成交面積同比下降約6%，絕對規(guī)模為2016年以來最低水平。

　　體現(xiàn)樓市深層水溫的房價數(shù)據(jù)尚未有起色。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，其重點監(jiān)測的100個城市中，有64個城市新房房價較去年下跌，而二手房房價下跌的城市則為99個，二手房房價環(huán)比下跌城市數(shù)量連續(xù)7個月超90城。

　　與此同時，重點房企的銷售表現(xiàn)亦隨之黯淡。2023年，TOP100房企銷售總額為62791.0億元，同比下降17.3%。其中，銷售額超千億房企16家，較去年同期減少4家；百億房企116家，較去年同期減少14家。

　　另據(jù)初步統(tǒng)計，2023年，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在兩成以上。

　　中指研究院研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，政策環(huán)境已經(jīng)接近2014年最寬松階段，但居民收入預(yù)期弱、房價下跌預(yù)期強(qiáng)等因素依然制約著市場修復(fù)節(jié)奏，新房市場調(diào)整態(tài)勢未改，核心城市政策效果持續(xù)性不足。

　　根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，中指方面認(rèn)為，2024年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模仍有下行壓力，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點，中性假設(shè)下，全國商品房銷售面積同比或下降4.9%；但若大環(huán)境積極、置業(yè)意愿改善，疊加城中村改造的推進(jìn)，銷售規(guī)模或可實現(xiàn)小幅增長，市場有望逐漸筑底企穩(wěn)。

　　加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　地產(chǎn)分析人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)的調(diào)整，應(yīng)該從“周期論”切換成“轉(zhuǎn)場論”，即從上半場到下半場的轉(zhuǎn)換，從舊模式到新模式的轉(zhuǎn)換。

　　監(jiān)管層對于供求關(guān)系發(fā)生重大變化的表態(tài)，是立足我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段和房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律作出的重大判斷。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹近日表示，中央作出一系列重要部署，提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

　　對于如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，倪虹表示，在體制機(jī)制上，要建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。同時，還要建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度。

　　具體到落實層面，倪虹強(qiáng)調(diào)，首先要抓好“三大工程”的實施，即規(guī)劃建設(shè)保障性住房、 “平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。同時，落實中央金融工作會議精神，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

　　2023年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)了“三大工程”的重要性。中央財辦回應(yīng)經(jīng)濟(jì)熱點問題時也表示，“三大工程”既是解決人民群眾急難愁盼問題的重大民生工程，又有利于帶動房地產(chǎn)相關(guān)投資消費，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

　　在從業(yè)人士看來，“三大工程”有望成為2024年穩(wěn)投資、促消費的重要抓手，與“三大工程”有關(guān)的配套政策也將加快落實，積極發(fā)揮穩(wěn)投資作用。

　　據(jù)廣發(fā)證券方面測算，2024年“三大工程”對地產(chǎn)投資規(guī)模的貢獻(xiàn)預(yù)計或有0.93萬億元，將拉動地產(chǎn)投資7.8個百分點，有望成為帶動2024年總需求進(jìn)一步好轉(zhuǎn)的重要動力。

　　地方層面正在加速對“三大工程”的落實。11月，廣州發(fā)布了“城中村改造條例征求意見稿”；近日，深圳集中開工13個配售型保障性住房項目，房源合計1萬余套，總投資約125億元；國家開發(fā)銀行近日還在福州落地了全國首筆配售型保障性住房貸款。

　　另據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人透露，目前大部分城市已按要求報送了明年保障性住房的建設(shè)計劃和建設(shè)項目，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在會同有關(guān)部門督促地方將建設(shè)項目落實到具體建設(shè)地塊，同時做好后續(xù)項目儲備。其中上海、濟(jì)南、青島、福州、長沙等不少城市已經(jīng)開工了一批項目。

　　1月2日，央行消息，2023年12月國開行、進(jìn)出口銀行、農(nóng)行凈新增PSL3500億元。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，在“三大工程”被中央經(jīng)濟(jì)工作會議等重要會議頻頻提及的背景下，PSL作為期限與成本適配的政策性貸款，本次投放有望為“三大工程”提供資金支持，加快“三大工程”的建設(shè)進(jìn)度。

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