近半年來，房地產(chǎn)“三大工程”成為行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的焦點話題，特別是保障性住房建設(shè)。而在近期舉行的各地方“兩會”上，配售型保障房建設(shè)頻頻被提及，部分城市已經(jīng)明確相關(guān)建設(shè)計劃，甚至有項目已經(jīng)開工建設(shè)。

2023年12月27日，位于福州市長樂區(qū)濱海新城萬新路與雙龍路交叉路口西北側(cè)的濱海雙龍新居項目正式開工。這是全國首個新建配售型保障房項目。據(jù)了解，該項目總投資2.54億元，用地面積20畝，總建筑面積5.56萬平方米，總套數(shù)701套，戶型為45平方米、60平方米、75平方米三種。項目計劃于2026年12月建成。

而在上述項目正式開工之前，國家開發(fā)銀行向項目發(fā)放貸款1000萬元，標(biāo)志著全國首筆配售型保障房開發(fā)貸款成功落地。

深圳市也已有部分地塊規(guī)劃建設(shè)配售型保障房。例如，2023年11月28日，深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局對[機(jī)場東地區(qū)]法定圖則06-11地塊規(guī)劃調(diào)整進(jìn)行公示，其中提到，為支持首批配售保障性住房建設(shè)，該地塊用地備注“規(guī)劃，建設(shè)配售型保障房”。加上此前深圳市人才安居集團(tuán)啟動的8個配售型保障房招標(biāo)項目，深圳已經(jīng)有9個項目正在醞釀中。

今年1月份以來，多地陸續(xù)明確今年的配售型保障房開發(fā)建設(shè)規(guī)模。例如， 1月17日，北京市規(guī)自委聯(lián)合市發(fā)改委發(fā)布了《北京市2024年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，住宅用地計劃供應(yīng)1060公頃，其中，保障性住宅用地460公頃，并明確“進(jìn)一步推進(jìn)配售型保障房和配租型保障房建設(shè)”。據(jù)北京市發(fā)改委公布的信息，今年北京將建設(shè)籌集7萬套（間）保障性租賃住房、1萬套以上產(chǎn)權(quán)型保障房。

此外，廣西今年計劃新開工配售型保障房4000套，新開工（籌集）保障性租賃住房4萬套以上；云南省昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長陳紹波在領(lǐng)導(dǎo)干部微訪談時介紹，2024年計劃建設(shè)配售型保障房4000套； 浙江省寧波市2024年計劃籌建保障性租賃住房3萬套（間）以上，新增配售型保障房4000套。

事實上，配售型保障房建設(shè)的熱議，始于“14號文”的下發(fā)。

“在房價居高不下的背景下，廣大新市民、年輕人、工薪階層、新就業(yè)大學(xué)生和各類初中級的人才，擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求非常強(qiáng)烈，但在經(jīng)濟(jì)增長，就業(yè)環(huán)境發(fā)生根本性變化的情況下，這種訴求難以實現(xiàn)。” 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，這是“14號文”出臺的背景之一。

同時，他表示，新一輪房改的主導(dǎo)思想就是要從供給側(cè)而不是需求側(cè)來解決問題，徹底調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)對需求的匹配。這就是“14號文”提出的規(guī)劃建設(shè)保障性住房。這類房源是以成本價建設(shè)和供應(yīng)，國有企業(yè)承擔(dān)建設(shè)和銷售，滿足中低收入人群擁有產(chǎn)權(quán)住房的需求。目的是徹底讓住房回歸居住和民生屬性，能夠滿足廣大中低收入人群的需求，徹底解決供需錯配的問題，讓這部分人群能夠分享到房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化的紅利，解決房地產(chǎn)發(fā)展不可持續(xù)和內(nèi)需疲弱的問題，也是構(gòu)建內(nèi)循環(huán)和實現(xiàn)共同富裕的必經(jīng)之路。

聚焦需求方，配售型保障房的買賣規(guī)則更受關(guān)注。對此，李宇嘉提到，配售型保障房要能夠保障到該保障的人群，就必須堅持封閉流轉(zhuǎn)的原則，即只能按照成本加折舊的形式賣給政府，去除商品房的套利屬性。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“14號文”的發(fā)布，也意味著我國保障房建設(shè)或?qū)⑦M(jìn)入“配售型保障房”為主的時代，這也必將給房地產(chǎn)市場帶來較大的變化。

“規(guī)劃建設(shè)保障房將有效拉動新開工與開發(fā)投資，但恐對剛需商品房市場形成分流影響，保障房供給應(yīng)以籌集為主、新建為輔。” 中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)判斷，短期來看，房地產(chǎn)市場將受到如上影響。

而從長期來看，商品住房回歸商品屬性，專注滿足改善性住房需求，房企的產(chǎn)品邏輯也將會調(diào)整。徐躍進(jìn)進(jìn)一步解釋道：“如果本次配售型保障房政策能夠貫徹落實并長期發(fā)展，未來對商品住房市場的限制性政策預(yù)計將減少，市場和保障的關(guān)系將會逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性。長期來看，剛性住房需求可以由保障房滿足，工薪收入群體可以放開手腳為美好生活奮斗；同時，房企無需再受到面積、價格等限制，也可以放開手腳打造高端改善性產(chǎn)品，專注滿足改善性住房需求。”（央廣網(wǎng) 門庭婷）

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