中共中央政治局12月9日召開會議并指出，將實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國內(nèi)需求，推動科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市。自9月政治局會議指出要推動房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”以來，“穩(wěn)樓市”再次成為政策重點(diǎn)。

據(jù)人民銀行數(shù)據(jù)，截至10月末，21家全國性銀行共計對5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成調(diào)降。在存量房貸利率調(diào)整的背景下，有分析認(rèn)為提前還貸的規(guī)模有所減緩。從財聯(lián)社記者近日對部分一線人員的調(diào)研來看，這一說法也被不少人士認(rèn)同。不過，不同區(qū)域的一線工作人員也坦言“提前還款的人還是多”。

那么政治局會議定調(diào)之后，接下來如何發(fā)力“穩(wěn)樓市”？

按揭早償率環(huán)比下行，但規(guī)模仍在高位

從近日部分一線人員的“體感”來看，提前還貸的人數(shù)相對減少。不過對比來看，降幅卻仍有限。財聯(lián)社記者從珠海某國有大行個貸中心人士處了解到，申請?zhí)崆斑€款的人數(shù)有所減少，但整體看人數(shù)仍然比較多。目前從申請到扣款的周期從至少一個月降低到至少半個月。

廣州方面，有廣州某國有大行個貸中心人士透露，現(xiàn)在辦理提前還款的人還是比較多，但是跟之前相比提前還款的人數(shù)有所減少。目前線下辦理提前還款，從審批到扣款大概一個月。

同日，廣州另一國有大行個貸中心人士表示：“現(xiàn)在沒幾個人來線下辦理提前還房貸手續(xù)?？赡苁鞘謾C(jī)銀行APP還款渠道比較暢通。現(xiàn)在辦理提前還房貸，大概一個月扣款?！?/span>

這一趨勢與分析趨勢一致。存量房貸利率完成批量調(diào)降后，提前還款的趨勢有所下降。中金公司分析師林英奇、許鴻明在近日指出，11月商品房成交數(shù)據(jù)改善較為明顯，體現(xiàn)出一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策對居民購房意愿有一定提振。10月存量按揭利率調(diào)降后居民按揭早償率環(huán)比下降，預(yù)計11月居民中長期貸款增速較前期繼續(xù)恢復(fù)。

在此之前，國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室的《2024Q3房地產(chǎn)金融》顯示，2024年前三季度，居民部門中長期貸款月度平均增量繼續(xù)減少，個人住房貸款提前還貸規(guī)模依然較大，個人住房貸款余額與峰值相比已經(jīng)縮水1.38萬億元。

“穩(wěn)住樓市”還需要什么政策？

存量房貸利率調(diào)整后，居民提前還款的趨勢有所減緩。接下來，要穩(wěn)住樓市，進(jìn)一步降低提前還款的規(guī)模，跟什么有關(guān)？配套政策怎么出？

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)告訴財聯(lián)社記者，穩(wěn)住樓市，按常理來說是指確保新房交易量與二手房交易量。進(jìn)一步看，就是穩(wěn)住開發(fā)商的新房交易量。提前還貸屬于存量概念范疇，同樣也需要加固。如果提前還貸規(guī)模過大，往往意味著樓市不穩(wěn)定，或潛藏風(fēng)險。這也為我們打開思路，穩(wěn)住樓市既要關(guān)注增量市場，也需探究存量市場，涵蓋存量房、存量土地、存量房貸。

“總體而言，提前還貸情況要作為重要的風(fēng)險監(jiān)測點(diǎn)。各地不能僅僅停留在房貸利率調(diào)整層面，仍需留意潛在風(fēng)險。各家銀行需定期監(jiān)測提前還貸的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、原因。如果這類現(xiàn)象持續(xù)存在，也說明在降低房貸利率方面可能還需推動新一輪工作。例如，可探索嘗試先還本金暫不還利息，或試行三年免息等方案。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，盡管當(dāng)前此類舉措實(shí)施條件或許尚未成熟，但相關(guān)研究工作仍可開展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴財聯(lián)社記者：當(dāng)前樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時期，此前提出的存量收購和盤活措施，城中村改造以及房票安置等政策，還未有效落地。政策落實(shí)后，期望形成政策疊加與循環(huán)效應(yīng)。

李宇嘉進(jìn)一步指出，從當(dāng)前形勢來看，樓市基本面的改善才是根本所在。國家提出嚴(yán)控增量、消化優(yōu)化存量并提升質(zhì)量的要求，其中降低庫存成為重要任務(wù)。然而各地在供地方面仍需進(jìn)一步考量，應(yīng)依據(jù)庫存情況合理規(guī)劃，避免盲目供地，以免影響樓市調(diào)控成效。

中原地產(chǎn)研究院表示，契稅調(diào)整有利于降低購房者的契稅負(fù)擔(dān)，降低居民購房成本，支持居民剛性和改善性住房需求，疊加先前出臺的降首付、降利率等一系列金融政策手段，有利于促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)。

在金融政策方面，CF40報告指出，要進(jìn)一步落實(shí)中央提出的“更有力度的降息”，同時推動住房抵押貸款利率市場化。把降低實(shí)際利率作為政策目標(biāo)，實(shí)際利率下降會對穩(wěn)定房價和穩(wěn)定購房意愿產(chǎn)生直接幫助。不僅如此，實(shí)際利率下降還可以起到提振信貸需求，改善名義增速預(yù)期的作用等方式來穩(wěn)定總需求，間接起到支持房地產(chǎn)需求的作用。同時，推動住房抵押貸款市場化也能降低居民負(fù)債成本，起到穩(wěn)定居民購房需求，緩解提前還貸壓力的作用。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，10月以來，在一系列利好政策出臺的背景下，房地產(chǎn)銷售以及房價均迎來顯著改善。在“穩(wěn)住樓市”的要求下，后續(xù)金融、財政等領(lǐng)域的地產(chǎn)支持政策有望進(jìn)一步加碼，例如進(jìn)一步降低按揭貸款以及公積金貸款利率、加大收儲力度、優(yōu)化房企融資條件等。

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