深度調(diào)整中的房地產(chǎn)行業(yè)，運(yùn)行邏輯已發(fā)生根本改變。“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)”的舊格局和舊模式難以為繼，探索建立新的發(fā)展模式迫在眉睫。8月8日至11日，2022年博鰲房地產(chǎn)論壇如約而至。這場(chǎng)以“創(chuàng)造未來(lái) 尋求破解之道”為主題的行業(yè)盛會(huì)，匯聚了來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、地產(chǎn)上下游各業(yè)態(tài)的商業(yè)精英和專(zhuān)家學(xué)者，以期共同明辨行業(yè)更加清晰的未來(lái)！

8月9日上午開(kāi)幕式過(guò)后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院院長(zhǎng)樊綱發(fā)表了《宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)與房地產(chǎn)大周期》的主題演講。他表示，從上半年的數(shù)據(jù)看，疫情導(dǎo)致服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)等受到較大沖擊。但是需要看到，得益于電商、快遞，以及國(guó)際市場(chǎng)、出口的影響，我們制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。這意味著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根基還在。相比全球其他國(guó)家，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)也還不錯(cuò)。上半年時(shí)，我們創(chuàng)造了歷史最好的貿(mào)易順差，而美國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)、日本等都是逆差狀態(tài)。整體看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性發(fā)展的因素依然存在，后續(xù)若采取正確的政策，還可以有巨大的潛力。

這20多年來(lái)，參會(huì)的企業(yè)、企業(yè)家都發(fā)生了變化，有點(diǎn)物是人非的感覺(jué)，當(dāng)然有的企業(yè)家還一直是在的。我爭(zhēng)取用1／3的時(shí)間講講宏觀，2／3的時(shí)間講講跟房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的有關(guān)問(wèn)題。

前面發(fā)言的人都在講風(fēng)險(xiǎn)、低靡、度過(guò)難關(guān)等等，確實(shí)也是這樣，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在在一個(gè)低谷，大家自然也就比較悲觀，值得悲觀的事情很多，我能講出來(lái)，大家可能講的比我還多。在業(yè)內(nèi)的，在業(yè)外的，應(yīng)該說(shuō)都確實(shí)處在一種比較悲觀的狀態(tài)。

但是我想在這個(gè)悲觀的背景下，我們是否可以想辦法找一點(diǎn)樂(lè)觀的事情說(shuō)一說(shuō)，就是我們這個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)確實(shí)不好，二季度0．4％的增長(zhǎng)率，幾乎到0了，這是多年來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的，中國(guó)一直沒(méi)有負(fù)增長(zhǎng)，但是到接近零的增長(zhǎng)速度，確實(shí)是一個(gè)很難遇見(jiàn)的事情。

當(dāng)然首先是疫情波動(dòng)，同時(shí)很多其它的因素都在起作用，包括房地產(chǎn)的低迷。這中間有哪些因素值得大家關(guān)注呢？首先我們的制造業(yè)還可以，我們的經(jīng)濟(jì)不好，主要表現(xiàn)不好的是服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。因?yàn)橐咔?，所有與人直接接觸的服務(wù)業(yè)，包括國(guó)際的旅游、交通、國(guó)內(nèi)的餐飲、娛樂(lè)等等，都受到重大影響。

但是制造業(yè)還可以，一方面得益于電商、快遞，另一方面得益于國(guó)際市場(chǎng)、出口。昨天新的數(shù)據(jù)出來(lái)，我們的電商1到7月份增長(zhǎng)10％，出口增長(zhǎng)將近20％。從這個(gè)家度看，應(yīng)該上我們的根基還在，我們的制造業(yè)的主體，產(chǎn)業(yè)鏈都在我們這里。

因此在全世界比較起來(lái)，我們?nèi)匀皇窃鲩L(zhǎng)比較好的。同時(shí)我們上半年又創(chuàng)造了一個(gè)歷史最高的貿(mào)易順差，美國(guó)是大逆差就不用說(shuō)了，傳統(tǒng)的幾個(gè)順差過(guò)都出現(xiàn)了逆差，比如說(shuō)德國(guó)、韓國(guó)、日本等等。

然后說(shuō)匯率、貨幣，我們的匯率相對(duì)是穩(wěn)定的，我們四五月份上海封城的時(shí)候確實(shí)跌了點(diǎn)，但是跌幅也不是很大，最近一個(gè)時(shí)期相對(duì)是平穩(wěn)的，四五月份的時(shí)候，可以說(shuō)是中國(guó)的因素導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)鏈的斷裂，因此出現(xiàn)了一定的貨幣貶值，但是最近的貨幣的變動(dòng)主要因?yàn)槊涝纳?。?duì)一個(gè)籃子是穩(wěn)定的，我們對(duì)美元貶值了，但是對(duì)其它貨幣都在升值。

再一個(gè)因素，從通貨膨脹的角度，現(xiàn)在全世界都面臨高通貨膨脹，我們的通貨膨脹比之前高了點(diǎn)，現(xiàn)在是2．5％，但是一方面我們的供求關(guān)系相對(duì)比較平衡，另一方面在全世界油價(jià)、大宗商品價(jià)格暴漲的背景下，我們的工業(yè)品出廠價(jià)格，也就是我們的PPI連續(xù)幾個(gè)月是下降的，也就是說(shuō)上游的成本的壓力在減小，而不是在擴(kuò)大，對(duì)最終消費(fèi)品的價(jià)格壓力不是很大，因此我們還可以不用加息，不用為了防止高通貨膨脹采取緊縮的政策。

我們?nèi)绻敕潘傻脑?huà)還可以繼續(xù)放松，從政策上的回旋余地相對(duì)比較大。把這些因素加在一塊，相比之下我們不是特別的不好，我們韌性的那些東西仍然存在，后續(xù)如果采取正確的政策，還可以有巨大的潛力。

如果再看我們現(xiàn)在積極的變化，政策的調(diào)整也是一個(gè)積極的因素，去年有一段時(shí)間出臺(tái)的那些具有收縮效應(yīng)的導(dǎo)致了合成謬誤的一些政策，今年以來(lái)基本實(shí)現(xiàn)了調(diào)整，除了教育輔導(dǎo)行業(yè)之外，其它有關(guān)政策基本實(shí)現(xiàn)了調(diào)整。

宏觀政策的調(diào)整，去年宏觀政策其實(shí)相對(duì)來(lái)講是收縮性的，今年應(yīng)該說(shuō)是進(jìn)一步地采取了擴(kuò)張性的政策，一季度的4．8％的增長(zhǎng)速度反映的是政策的調(diào)整，我們?nèi)ツ甑乃募径仁?％，當(dāng)時(shí)預(yù)期到今年二季度出現(xiàn)拐點(diǎn)往上升，結(jié)果一季度就出現(xiàn)了拐點(diǎn)，上升到4．8％。

最近一段時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整，除了因城施策、保交樓，還有中央政府牽頭搞一些基金來(lái)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，這些政策跟以前都是一個(gè)重要的調(diào)整，去年這個(gè)時(shí)候還是拼命的壓，我待會(huì)兒要講我們壓房地產(chǎn)政策在供給側(cè)的作用。

有了這些政策調(diào)整，剛才有幾位發(fā)言人都提到了政治局會(huì)議等等，下半年如果繼續(xù)朝這個(gè)方向?qū)嵤?，宏觀經(jīng)濟(jì)可能達(dá)不到原來(lái)的那個(gè)目標(biāo)，但是總的來(lái)講一定的恢復(fù)還是可以期待的。這是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的一點(diǎn)展望。

說(shuō)到房地產(chǎn)，我想當(dāng)然要經(jīng)歷一段調(diào)整，這個(gè)大家都已經(jīng)看到了，很多調(diào)整包括信心、債務(wù)，包括目前供給側(cè)的問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)需要一段時(shí)間，我們現(xiàn)在處在最低谷，在低谷的時(shí)候大家容易悲觀，容易看到問(wèn)題，但是我們也要從長(zhǎng)遠(yuǎn)地角度來(lái)思考房地產(chǎn)的發(fā)展。

所以我不想講短期的問(wèn)題，我想講講長(zhǎng)期的問(wèn)題，有些問(wèn)題是我們?cè)谶@個(gè)會(huì)上多年來(lái)一直在講的問(wèn)題，現(xiàn)在有些問(wèn)題就暴露出來(lái)了。因此我從兩個(gè)側(cè)面，先從需求側(cè)，再?gòu)墓┙o側(cè)，講一講有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題。

首先從需求側(cè)我們要認(rèn)識(shí)到一個(gè)重要的問(wèn)題，大家都說(shuō)房住不炒，從住房的角度，住房首先是消費(fèi)品，而不是投資品，它是我們這一生最大的、耐用時(shí)間最長(zhǎng)的、最貴的、價(jià)值最大的一個(gè)消費(fèi)品。它實(shí)際上是我們消費(fèi)的一個(gè)組成部分，但是我們往往沒(méi)把它看成一個(gè)消費(fèi)，統(tǒng)計(jì)上也是把住房作為一種投資。

在美國(guó)和其它發(fā)達(dá)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，有一個(gè)重要的指標(biāo)叫做虛擬房租，除了真正現(xiàn)實(shí)交的房租以外，自己住的房子要算一個(gè)虛擬房租，這個(gè)虛擬房租是按照市場(chǎng)價(jià)的房租算的，我們的GDP統(tǒng)計(jì)當(dāng)中就沒(méi)有這一塊，而它是直接的GDP，因?yàn)樗窍M(fèi)的增加值。

我們不是說(shuō)沒(méi)有，我們是按照房子的建筑成本，城市按4％算，是非常小的數(shù)字，而且是固定的，它不跟著房?jī)r(jià)走。我們一直建議我們的GDP盡快做一個(gè)調(diào)整，做這個(gè)調(diào)整之后，我們的消費(fèi)會(huì)漲一塊。有的城市做過(guò)這樣的調(diào)查，當(dāng)他們的GDP是四五千億的時(shí)候，他們的房租算出了1000億，它是一個(gè)重大的消費(fèi)。搞清楚這一點(diǎn)，先不說(shuō)我們的儲(chǔ)蓄率可以低一塊，消費(fèi)率可以高一塊，從經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)上，我們的經(jīng)濟(jì)沒(méi)有那么糟。

根據(jù)這樣的判斷，既然它是一個(gè)消費(fèi)的重要組成部分，我們就要看這個(gè)消費(fèi)的需求在哪里，我們通常說(shuō)的是剛性需求、改善性需求，但是你仔細(xì)想想現(xiàn)在我們的城市里買(mǎi)房子的人多數(shù)都是什么人，限購(gòu)限的是什么人，限的是什么樣的消費(fèi)需求？限的就是外來(lái)人口。

我們正在城市化的進(jìn)程當(dāng)中，可能城市化有了上半場(chǎng)，現(xiàn)在進(jìn)入下半場(chǎng)。城市化的含義是什么呢？一方面是農(nóng)民進(jìn)城，另一方面是小城市的人進(jìn)入大城市，人口遷移、人口流動(dòng)正在進(jìn)行過(guò)程當(dāng)中。我們看看這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，我們?cè)谶@個(gè)會(huì)上講了多少年了，最大的問(wèn)題就是兩極分化。我們過(guò)去是城鎮(zhèn)化政策，城鎮(zhèn)化那個(gè)“鎮(zhèn)”字是有含金量的，對(duì)小城市、小城鎮(zhèn)無(wú)限供地，對(duì)大城市限之又限。結(jié)果人口遷移沒(méi)按照這個(gè)方式遷移，人口遷移有它自己的規(guī)律，人們追求美好生活。

現(xiàn)在一說(shuō)起房地產(chǎn)，第一是人口在下降，第二是我們住房自有率太高了。我們的住房自有率是高，農(nóng)村的人全有房，小城市、大城市房改之后應(yīng)該說(shuō)大家都有了房，因此我們是世界上住房自有率最高的，達(dá)到了百分之七八十，你都是自有的房子，沒(méi)算那個(gè)虛擬租金，你就想想這一塊少了多少GDP。

但是現(xiàn)在為什么各地還有住房的需求？是因?yàn)槿藗冊(cè)谶w移，農(nóng)村的人想到縣城買(mǎi)個(gè)房，縣城的人到地級(jí)市買(mǎi)房，地級(jí)市的人到省城買(mǎi)房，省城的年輕人要到大城市買(mǎi)房。當(dāng)然首先是住房，住房可以用租的形式，他們的租房派生出很多剛性需求，特別是改善性需求。因?yàn)樵瓉?lái)自有的房子租出去了，他有了一塊收入，他就可以改善自己的住房。

所以現(xiàn)在我們思考住房需求這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，你就要想一想，人口遷移所帶來(lái)的遷移性需求，而人口遷移是有規(guī)律的，我們過(guò)去限制大城市，結(jié)果大城市供求失衡、價(jià)格上漲。發(fā)展小城市，結(jié)果小城市房子蓋好了，人走了。2014年、2015年供給側(cè)改革、去產(chǎn)能、去庫(kù)存，那個(gè)庫(kù)存指的就是這些人口流出城市的房地產(chǎn)庫(kù)存。

現(xiàn)在還是這個(gè)問(wèn)題。現(xiàn)在我們很多企業(yè)暴雷從什么時(shí)候開(kāi)始？往往從一個(gè)小城市的房產(chǎn)賣(mài)不出去，資金流出了問(wèn)題，導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)的資金流出了問(wèn)題。所以我說(shuō)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展要符合城市化的規(guī)律，符合人口遷移的規(guī)律，符合需求變化的規(guī)律，我們好好思考思考這個(gè)問(wèn)題。

這個(gè)問(wèn)題從國(guó)家層面，這幾年應(yīng)該說(shuō)開(kāi)始有了調(diào)整，宣布給那些人口流出的城市減少供地或者停止供地，大城市增加供地，大城市周邊的集體土地入市，然后是幾個(gè)城市群的發(fā)展，國(guó)家層面的城市群的發(fā)展，每個(gè)省會(huì)城市周邊都有一個(gè)小的城市群的發(fā)展。所以下一階段，大家可以思考城市群大中小城市的結(jié)合與互補(bǔ)，應(yīng)該說(shuō)是我們城市化進(jìn)程的下半場(chǎng)。在這當(dāng)中，大家思考需求在哪里？

再講講供給，這次供給出了問(wèn)題，交不了樓了。交不了樓這件事我們?cè)谶@個(gè)會(huì)上也講了多年，我記得我就講過(guò)多次，我說(shuō)我有一個(gè)疑問(wèn)，我們搞政策的這些人都學(xué)過(guò)基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)，經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本邏輯是供求關(guān)系決定價(jià)格，當(dāng)你的價(jià)格上漲的時(shí)候，大家知道前些年我們主要就是怎么控制價(jià)格上漲，在控制價(jià)格上漲的時(shí)候，應(yīng)該就是抑制需求、增加供給，供求平衡了，價(jià)格就穩(wěn)定了。

我們做了抑制需求的事，出臺(tái)了限購(gòu)、限貸等等的政策，這些都是抑制需求的。同時(shí)你應(yīng)該增加供給，而我們一說(shuō)要防止房地產(chǎn)泡沫，要一直房地產(chǎn)價(jià)格上漲，往往第一個(gè)采取的行動(dòng)就是給房地產(chǎn)供應(yīng)商斷供，意思就是說(shuō)你不要交樓，你把你那個(gè)樓盤(pán)搞成爛尾樓。

這不是反方向的調(diào)控嗎，這不是導(dǎo)致了房?jī)r(jià)更高嗎？前幾年說(shuō)這事的時(shí)候還沒(méi)想到最后都成爛尾樓、交不了樓，今年還得中央政府出面來(lái)說(shuō)要保交樓。我們政策的制定部門(mén)和執(zhí)行部門(mén)要反思，在今后的供給需求平衡關(guān)系當(dāng)中，我們的政策應(yīng)該怎么發(fā)揮作用。

當(dāng)然你說(shuō)這是房地產(chǎn)商有各種問(wèn)題，杠桿率抬高，堅(jiān)持幾個(gè)紅線。為什么這個(gè)事不早說(shuō)呢？所有的行業(yè)都需要監(jiān)管，哪個(gè)行業(yè)沒(méi)有監(jiān)管，最后出了問(wèn)題？P2P就是不監(jiān)管，最后整個(gè)行業(yè)都沒(méi)了。

房地產(chǎn)行業(yè)一開(kāi)始對(duì)杠桿率的問(wèn)題就缺乏監(jiān)管，結(jié)果就出了一系列的企業(yè)濫用杠桿率，包括用杠桿率到處盲目投資、盲目擴(kuò)張的事情。包括在房地產(chǎn)業(yè)的盲目擴(kuò)張，以及到其它行業(yè)利用金融杠桿盲目擴(kuò)張，這是一定要防的，這不都是政策的問(wèn)題，很多都是企業(yè)自己的問(wèn)題。

當(dāng)然我們是研究經(jīng)濟(jì)的，我們著重針對(duì)的是政策問(wèn)題，但是我們的企業(yè)確實(shí)要看到很多現(xiàn)在的問(wèn)題是我們自己造成的問(wèn)題，是我們企業(yè)的行為造成的問(wèn)題。我們的政策需要思考，將來(lái)怎么調(diào)節(jié)這個(gè)供求關(guān)系，怎么能夠使供給和需求能夠平衡、穩(wěn)定，從而使價(jià)格能夠穩(wěn)定。

我講這些，在一定意義上也是老生常談，說(shuō)了很久的事情，在這里繼續(xù)說(shuō)。現(xiàn)在到了一個(gè)市場(chǎng)波動(dòng)、市場(chǎng)低靡的狀態(tài)，這個(gè)狀態(tài)大概還會(huì)持續(xù)一段，調(diào)整不是那么容易的，不是一下子就能調(diào)過(guò)去的，面對(duì)這樣的問(wèn)題我們還要多加思考，同時(shí)也要看到市場(chǎng)總有低谷，總有高潮，如何放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、布局未來(lái)。

文 ｜ 樊綱 中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院院長(zhǎng)

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