2021年對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)鍵的一年，也是轉(zhuǎn)折的一年，受多重因素疊加影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展路徑被徹底改變了，從此進(jìn)入下行周期，從銷售端到施工端，再到投資端，層層傳導(dǎo)，紛紛被帶入長(zhǎng)時(shí)間的下行過(guò)程中。

改革開放以來(lái)，土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)的變革，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)起到了舉足輕重的作用，尤其是2000年后土地改革，開始嘗試商業(yè)化土地競(jìng)拍的模式，也就是大家熟知的“土地財(cái)政”，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速前進(jìn)。我國(guó)用短短20年時(shí)間躋身世界第二大經(jīng)濟(jì)體的位置。回顧近二十年的房地產(chǎn)發(fā)展史，過(guò)去也曾經(jīng)歷過(guò)行業(yè)周期的起起落落，同樣也曾有過(guò)政策的寬松與收緊，但都沒(méi)有改變地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的根本作用，但此輪地產(chǎn)行業(yè)的變革，可能是一個(gè)長(zhǎng)期轉(zhuǎn)變的信號(hào)，具體主要有以下幾個(gè)原因：

1.人口變化：隨著生育率的持續(xù)降低，中國(guó)在2022年正式開始出現(xiàn)總?cè)丝趦魷p少的現(xiàn)象，按照目前的生育情況以及老齡化程度，未來(lái)每年的人口減少量可能都會(huì)持續(xù)增加。新增人口是房地產(chǎn)銷售的主要增量，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，是最致命的影響。

2.居民需求：隨著近十年的購(gòu)房熱潮，目前全國(guó)城鎮(zhèn)人口平均住房面積達(dá)到了40平米的水平，這已經(jīng)處于世界平均水平之上，相當(dāng)于平均每個(gè)三口之家都有一套120平米的房子，對(duì)于目前老百姓的需求來(lái)說(shuō)，已經(jīng)完全足夠了，很難再刺激出更多的改善需求。

3.債務(wù)負(fù)擔(dān)：隨著土地財(cái)政的模式推廣，近二十年政府、企業(yè)、居民的杠桿率都快速上升，目前居民端的杠桿率已經(jīng)達(dá)到65%，處于世界偏高水平，雖然相比發(fā)達(dá)國(guó)家仍有繼續(xù)增加的空間，但如果結(jié)合目前的人口情況，居民繼續(xù)加杠桿的意愿和能力都較為有限。同時(shí)，政府部門的顯性和隱形債務(wù)總和已經(jīng)非常高，土地財(cái)政雖然加速了城市的發(fā)展，但并沒(méi)有改善政府部門的財(cái)政收支，反而增加了債務(wù)負(fù)擔(dān)，繼續(xù)走這條路將面臨較大的金融危險(xiǎn)。

4.政策導(dǎo)向：如前幾條所言，國(guó)家也認(rèn)識(shí)到了地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不平衡性，包括高企的房?jī)r(jià)，不斷加杠桿的地產(chǎn)企業(yè)和地方政府，以及大量的待售房屋，開始出臺(tái)政策進(jìn)行行業(yè)規(guī)范和引導(dǎo)。其實(shí)早在2019年，政府就開始收緊地產(chǎn)相關(guān)政策，房?jī)r(jià)也開始有所反應(yīng)，2021年的“三道紅線”對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響更是尤為突出。

此輪地產(chǎn)下行周期中引發(fā)市場(chǎng)最大恐慌的企業(yè)非恒大莫屬，欠債2.5萬(wàn)億，堪比世界上很多小國(guó)家一年的GDP，但其實(shí)恒大也只是地產(chǎn)行業(yè)起落過(guò)程中的一個(gè)縮影。地產(chǎn)行業(yè)上行周期當(dāng)中，企業(yè)瘋狂擴(kuò)張舉債拿地，企業(yè)規(guī)模越來(lái)越大，也造出了多個(gè)國(guó)內(nèi)首富，但當(dāng)潮水退去，土地資產(chǎn)無(wú)法維持繼續(xù)升值的趨勢(shì)，自然面臨債務(wù)暴雷破產(chǎn)清算的結(jié)局，留下來(lái)眾多應(yīng)付賬款以及未交付樓盤。

從國(guó)家層面，近兩年一直在出臺(tái)各類措施來(lái)保證交樓，保障購(gòu)房者權(quán)益，但由于體量過(guò)大，牽涉資金過(guò)多，很多還處于待交付狀態(tài)，這對(duì)于購(gòu)房者的信心依然有非常大的影響。

這種下滑趨勢(shì)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生極大的影響，尤其是對(duì)相關(guān)行業(yè)如鋼鐵生產(chǎn)、流通領(lǐng)域等。房地產(chǎn)行業(yè)的下滑會(huì)導(dǎo)致對(duì)這些行業(yè)的需求減少，從而影響這些行業(yè)的生產(chǎn)和流通。從改善房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的角度，國(guó)家在逐步的調(diào)整政策方向，盡量滿足居民的正常合理需求，同時(shí)也避免房?jī)r(jià)再次快速上漲?？偟膩?lái)說(shuō)，可以從以下幾個(gè)方面入手進(jìn)行調(diào)整：

1.對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)恼叽胧﹣?lái)緩解房地產(chǎn)企業(yè)的壓力，例如優(yōu)化房地產(chǎn)政策，提供一定的稅收優(yōu)惠等。同時(shí)，政府也可以通過(guò)加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

2.對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該優(yōu)化自身的經(jīng)營(yíng)策略，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，吸引更多的消費(fèi)者。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)資金壓力，通過(guò)多種方式來(lái)籌集資金，保證自身的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。

3.對(duì)于鋼鐵企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整自身的生產(chǎn)和銷售策略。同時(shí)，企業(yè)可以加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額。

4.對(duì)于流通企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)做好風(fēng)險(xiǎn)管理，在行業(yè)下行周期過(guò)程中，能降低風(fēng)險(xiǎn)、保證穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)才是生存的正道，等待周期行情的回升，再考慮擴(kuò)張和增加利潤(rùn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)此輪下行周期從時(shí)間上來(lái)說(shuō)可能要長(zhǎng)于往期，且長(zhǎng)久的用鋼需求勢(shì)必會(huì)縮量，因此可以及時(shí)考慮切換賽道或者進(jìn)行轉(zhuǎn)型，謀劃企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展之路。

最后想說(shuō)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是建立在土地財(cái)政的政策基礎(chǔ)上，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展動(dòng)力和速度，但同樣也留下來(lái)很多頑疾等待處理。中國(guó)已經(jīng)告別過(guò)去粗放式的發(fā)展模式，開始向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換必然意味著舞臺(tái)上的主角也要變換。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，在未來(lái)仍會(huì)是關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生的重要行業(yè)，但肯定不會(huì)再是扛起中國(guó)經(jīng)濟(jì)前行的領(lǐng)航者，作為鋼鐵行業(yè)從業(yè)者也應(yīng)該清晰認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，及時(shí)謀化好自身企業(yè)的發(fā)展之路。

作者簡(jiǎn)介：韓燁輝，CFA，FRM，中國(guó)人民大學(xué)金融學(xué)碩士，現(xiàn)任北京中鐵建工物資有限公司供應(yīng)鏈研究中心經(jīng)理，負(fù)責(zé)研判鋼材下游需求變化并制定發(fā)展策略。有十余年鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)鋼鐵行業(yè)上下游有多年的跟蹤調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)、基建行業(yè)有深刻的研究剖析，多次受邀參加行業(yè)專業(yè)研討會(huì)并圍繞基建、地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行主題演講。

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